Cómo comprar inmuebles en subastas judiciales: los 20 conceptos que debes dominar

¿Estás pensando realizar una inversión en el mercado inmobiliario? Entonces, te interesa saber cómo comprar inmuebles en subastas judiciales. Sin duda, comprar una casa en una puja es una manera de encontrar viviendas interesantes a buen precio, suponiendo una excelente rentabilidad. ¿Ahora bien, qué otros beneficios tiene pujar en una subasta online?

Conceptos básicos que debes conocer antes de sumergirte en la compra de viviendas en subastas judiciales

¿Es rentable comprar casa en subasta? Ventajas:

• Ahorra hasta un 50% en el precio del inmueble.
• La rentabilidad supera con creces la media del mercado inmobiliario de segunda mano.
• Hay una gran variedad de pisos
• Pueden ser propiedad tanto de bancos como de particulares.
• La tasación ya ha sido realizada
• Es posible pedir una hipoteca o un préstamo.

Riesgos de comprar viviendas en subasta pública.

Respecto a los inconvenientes, debes tener en cuenta que participar en la subasta se ha de abonar un 5% de la puja a modo de depósito, que se traduce en que si recibes la adjudicación y la rechazas, perderás esa cuantía. Asimismo, si la aceptas, dispones de 20 días para pagar el 95% del capital restante.

¿Dónde puedo estar al tanto de las subastas de casas embargadas por bancos o de particulares según el BOE?

Por supuesto, todos estos beneficios no sirven de nada si no estás constantemente al tanto de los anuncios que se publican en el portal oficial del BOE para encontrar gangas. Bueno, tal vez sí existe otra fórmula que garantiza no perderte un solo inmueble interesante. Contar con un experto en subastas del BOE y en subastas judiciales de inmuebles, como yo. Gracias a mi ayuda, también te salvarás de las cargas que puede tener un inmueble subastado y que podría convertir tu inversión en un gasto.

Marco legal de la compra de bienes inmuebles en subastas de inmuebles BOE

Estas operaciones se enmarcan dentro de la normativa registrada en la ley de Enjuiciamiento Civil. También compete a las subasta privada de inmuebles, ya sea física o se trate de subastas electrónicas.

¿Quién asume y paga las cargas en las subastas?

Deberán ser abonadas por aquel quien adquiere el inmueble, incluyendo las cargas posteriores, aquellas registradas con posterioridad a la fecha de constitución de la hipoteca (o demanda ejecutiva).

¿Qué impuestos se deben pagar en las subastas?

El propietario deberá hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), además de pagar el de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Ambos tributos incrementan hasta un 7% el precio final. Este tipo impositivo varía según la Comunidad donde quieras adjudicarte el inmueble: 6% para Madrid, 9% para Toledo o incluso el 10% en la Comunidad Valenciana.

Ahora que ya conocemos lo esencial, es momento de centrarnos en la orientación a la hora de comprar casa en subastas judiciales. Para ello he desglosado en 20 puntos todo lo que debes saber acerca de estas operaciones:

LOS 20 CONCEPTOS QUE DEBES TENER EN CUENTA PARA PARTICIPAR EN UNA SUBASTA PARA COMPRAR UN INMUEBLE

No te creas que participar en una subasta judicial para comprar un inmueble es tan sencillo como crees. Hay letra pequeña que debes de analizar con detalle para apostar a ganar.

Es cierto que en la actualidad tienes acceso público a portales de Subastas Judiciales. Esta accesibilidad se dio con el fin de dar más transparencia y accesibilidad a la compra de inmuebles de subasta. Pero esto no significa que lo hagas con garantía, ya que debes de dominar mucha información específica y términos a los que no estás acostumbrado si no te dedicas como profesional a ello.

Para comprar un inmueble de subasta en Madrid, Toledo o en cualquier provincia de España debe acompañarte un buen experto en subastas judiciales así como un experto inmobiliario de la zona. Te indicará como buen conocedor de la zona el precio más recomendable por el que debes de pujar para adjudicarte el remate de la misma, es decir, adquirir el inmueble.

Quiero que tengas en cuenta que el plazo para que adquieras la posesión de un inmueble de subasta judicial viene dado por la rapidez o la lentitud del Juzgado donde haya recaído la ejecución de la subasta. El tiempo puede comprender desde dos, tres meses en el mejor escenario a cuarenta y ocho o setenta meses para el peor de los casos. 

Pero aquí quiero hacerte una reflexión. Si tu capital económico lo tienes en el banco a menos del 1% y la inflación está situada en casi un 9%.  ¿Dónde puedes invertir mejor que en subastas donde puedes  comprar una propiedad por un valor equivalente al 70% de su valor de mercado actual? Esto significa que tu inversión puede obtener rentabilidades superiores al 30%. Ahí lo dejo. Mi record de rentabilidad para uno de mis inversores se situó en el 320%, por recibir un buen asesoramiento.

En este post te voy a aclarar los 20 conceptos más importantes para situarte y que al menos tengas ideas claras sobre este maravilloso mundo de las subastas judiciales que te abrirá las puertas a tu libertad financiera y te hará ver tu horizonte de una forma más positiva.

Para ayudarte en este camino, te voy a hablar de 20 conceptos, los cuales algunos te definiré y en otros te explicaré con más detalle. De esta forma, cuando accedas a pujar por un inmueble no te sentirás tan perdido.

Esto es todo lo que debes saber sobre cómo comprar inmuebles en subastas judiciales

1. ¿QUÉ ES UNA SUBASTA?

Es una ejecución judicial forzosa. Es decir, el juez ordena que parte del patrimonio del deudor, es decir, de quien no cumple con el contrato establecido o no devuelve la deuda a quien prestó el dinero en su momento, se enajene para cubrir parte o la totalidad del dinero que se debe. 

2. ¿QUÉ ES LA DEUDA EN UNA SUBASTA JUDICIAL?

La deuda es la cantidad que el deudor no ha pagado al acreedor ( es decir, a quien prestó el dinero en un inicio ). Debes de saber que en un procedimiento de ejecución forzosa se le deben incrementar dos cuantías más: los intereses de demora desde el momento que se incumplió la deuda hasta cuando se reclama judicialmente así como las costas que es el dinero que se ha gastado el acreedor en el procedimiento para reclamar la deuda ( costas de abogado y procurador )

3. EL EMBARGO

Es el acto judicial por el que se retienen los bienes para pagar la deuda inicial, más los intereses y las costas judiciales ( abogado y procurador) 

4. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO

Es el acto público por el que se notifica que se ha embargado un bien para cobrarse la deuda. Generalmente, verás esta anotación en la nota simple que solicites al Registro de la Propiedad. 

5. HIPOTECA

Es un derecho real de garantía. Es decir, la entidad financiera que como acreedor presta dinero a un deudor, deberá devolverlo en un plazo determinado y al tipo de interés pactado en escritura pública. La inscripción registral de una hipoteca no supone el incumplimiento de misma. Pero si un inmueble es subastado verás en su nota registral la anotación preventiva de embargo porque no han sido satisfechas las cantidades pactadas de la devolución del principal más los intereses.

6. LA DURACIÓN DE UNA SUBASTA JUDICIAL

Una vez publicada la subasta judicial del inmueble la duración será de 20 días. Si alguna persona pujara en las últimas 24 horas se prorrogará por un máximo de 24 horas más completando hasta los 21 días.

7. LOS INTERVINIENTES DE UNA SUBASTA JUDICIAL DE UN INMUEBLE

• El juez, que es quien ordena, suplica y da las órdenes en el proceso judicial.
• La parte ejecutante o el acreedor que es quien inicia el proceso judicial del cobro de la deuda.
• El ejecutado o deudor, que es la persona física o jurídica que incumple el contrato de devolución del dinero prestado.
• El secretario de la Administración de Justicia que se encarga de organizar la subasta.
• El expropietario del inmueble que sale a subasta, es decir, el titular de la garantía que se saca a subasta como el avalista por ejemplo que responde de la deuda con sus bienes.
• Los postores o licitadores que son quien participan en la subasta.
• El adjudicatario: que es quien gana la subasta y se le adjudica el derecho de adquisición del inmueble previo pago del precio pactado en el certificado de remate emitido al finalizar la subasta pública.
• Los letrados: que forman parte los abogados y los procuradores que defienden y representan los intereses de ambas partes, tanto deudores como los acreedores.

8. EL EDICTO DE SUBASTA

Es la resolución judicial que anuncia la celebración de la subasta judicial forzosa.

En este edicto vas a ver qué propiedades son las que se ejecutan para cobrar la deuda incumplida y la descripción del inmueble en concreto, así como el importe principal, las costas y los intereses devengados en todo el procedimiento desde que se ha incumplido el pago de la deuda.

Además de esto, vas a ver la descripción y las condiciones de la subasta, cómo se va a celebrar y sus condiciones particulares. Debes de prestar mucha atención a ello porque aquí deberás cumplir a rajatabla las condiciones si no quieres perder el depósito que has realizado previamente a la adjudicación del remate.

9. TIPO DE SUBASTA O VALOR DE SUBASTA

Presta mucha atención a este importe ya que a raíz de éste, deberás realizar un depósito equivalente al 5% para poder participar en la subasta judicial del piso, chalet, nave o del inmueble que se trate. 

Este valor, es de carácter orientativo y servirá para tomar como referencia el porcentaje de la cantidad por la que deberás pujar para hacerte con el inmueble de formar firme.

Sobre este valor, podríamos hablar largo y tendido. Como experto profesional inmobiliario en subastas judiciales te diré, que éste valor debes tomarlo con “ pinzas “ y me explico.

Te preguntarás de dónde sale este valor. Pues es sencillo: de la hipoteca que se constituyó en su momento cuando el banco prestó el dinero al acreedor. Es decir, al tasar la propiedad, se dio un valor a efectos de subasta de la cantidad que fuera. Pues ese valor, es justamente del que estamos hablando. Del Valor de Subasta o Tipo de Subasta. 

Es de vital importancia que conozcas la fecha muy aproximada de cuando se hizo esta tasación ya que dependerá muy mucho si se acerca o se desvía del valor real del inmueble en la fecha por la que quieras pujar por adquirir el inmueble subastado.

Pero no acaba aquí la cosa. Si quien saca a subasta el inmueble para cobrarse la deuda solicita una tasación judicial, siendo el valor del tipo de subasta lo que resulte de restar el valor de la tasación menos el importe de las cargas anteriores si las hubiera. Ten esto muy presente.

10. LA CERTIFICACIÓN DE DOMINIO  Y CARGAS

Es el documento oficial y público firmado y certificado por el Registrador del Registro de la Propiedad. Este documento arroja información de quién es el titular registral de un inmueble, dando información de los derechos y cargas que afectan a ese inmueble en concreto. Te dará datos sobre embargos, anotaciones, afecciones, hipotecas inscritas si las hubiera y todo lo que necesitas conocer para realizar una puja por un inmueble. 

Ten en cuenta que esta certificación es la única y digo única que tiene validez frente a terceros, siendo mucho más potente frente a una nota informativa de petición de Nota Simple Registral. 

11. LAS CARGAS REGISTRALES QUE AFECTAN A UN INMUEBLE

Son los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad que recaen sobre un inmueble. Se inscriben en el número de finca registral del inmueble siendo eficaces frente a terceros. 

12. LAS CARGAS ANTERIORES

Son aquellas que están delante de la carga causante de sacar a subasta judicial el bien que responde por la deuda incumplida.

13. LAS CARGAS POSTERIORES

Son aquellas que están detrás de la carga causante de sacar a subasta judicial el bien que responde por la deuda incumplida. 

14. LAS CARGAS PREFERENTES

Subsisten antes, durante y posterior a la subasta porque tiene carácter de DERECHO REAL.  Aunque no se hayan inscrito en el Registro.  Para la Comunidad de Propietarios serían el año en curso a la subasta del inmueble y los tres años anteriores ya que prescriben a los cuatro años.

Para los pagos IBIS ( es decir el Impuesto de Bienes Inmuebles ) serán los dos últimos años. 

15. LA CONSIGNACIÓN EN UNA SUBASTA

Es el importe equivalente al 5% que deberás hacer del importe del valor de subasta para subasta publicadas en el portal del Boletín Oficial del Estado. 

Para subastas organizadas por la Seguridad Social deberán ser del equivalente al 30% del tipo de subasta o del 25% si realizas la puja a sobre cerrado.

16. QUEBRAR UNA SUBASTA

Cuando no se paga la diferencia del importe del depósito hasta el importe por el que te has adjudicado la subasta. Si no realizas el pago cuando el Juez te lo indique, el importe depositado en la subasta lo perderás íntegramente.

Pero tranquilo, si la subasta se la adjudica otro postor o licitador, recuperarás el dinero casi de forma automática. El juzgado levantará la retención por norma en las próximas 48 horas después del cierre de la subasta. De esta forma volverás a tener disponibilidad de esta cantidad.

17. LA PUJA

Es la cantidad económica que ofrece un licitador para adjudicarse un inmueble.

18. DECRETO DE APROBACIÓN DE REMATE

Es la resolución del Letrado de la Administración de Justicia o el antiguo secretario donde concede validez real a la oferta presentada por el licitador en la subasta. 

19. DECRETO DE ADJUDICACIÓN

Es la resolución emitida por el Juzgado que obliga al levantamiento de las cargas así como a la inscripción registral del nuevo propietario del inmueble. Este decreto de adjudicación equivale al título de propiedad o lo que es lo mismo a las escrituras de propiedad. 

Posteriormente a la emisión del Decreto de Adjudicación deberás ir a liquidar los impuestos para posteriormente inscribir en el Registro de la Propiedad el bien adjudicado mediante subasta judicial pública. 

20. SOBRANTE O REMANENTE

Es el dinero que ha sobrado después de repartir y pagar todas las deudas que se reclamaban a la parte ejecutada. Es decir, después de pagar las cargas anteriores y las posteriores siempre y cuando se hubieran reclamado vía judicial.

Espero haberte ayudado. Cualquier cosa que necesites no dudes en contactar conmigo en cristina@cristinamoriones.com

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Recuerda que también puedes consultarme tus dudas acerca de cómo comprar inmuebles en subastas judiciales si precisas orientación sobre este emocionante tema.