CESION DE REMATE:
qué es y cómo se hace

• La cesión del remate es una de las formas que se puede utilizar para adquirir una propiedad  sacada a subasta por  una entidad bancaria.
• Se trata de un contrato por el que el banco, como adjudicatario de una finca en un procedimiento de subasta, antes de que la adjudicación de la finca adquiera firmeza, acuerda con un tercero la venta de dicha finca.

La cesión del remate está regulada en el artículo 647.3 LEC que establece lo siguiente:

“Solo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente. Igual facultad corresponderá al ejecutante si solicitase, en los casos previstos, la adjudicación del bien o bienes subastados”.

• Importante entender, que para darse una cesión de remate en Madrid, en la subasta celebrada no ha debido de pujar nadie por el inmueble, o lo que es lo mismo, subasta desierta. Es aquí cuando al banco no le queda otra que adjudicarse el inmueble.

• El artículo 671 LEC permite la cesión del remate en caso de subasta desierta. Así, dice lo siguiente:

  “Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3. 

  Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Letrado de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo”.

  Por lo tanto, este precepto legal permite al acreedor la cesión del remate aunque se haya adjudicado la vivienda en una subasta desierta.

Dependen si es vivienda habitual o no del ejecutado.

1. Si no es vivienda habitual, el banco se adjudicará el remate por el 50% del tipo de subasta.

2. Si es vivienda habitual del ejecutado, será por el 70% del tipo.

Para el caso que la deuda sea inferior al 70% del tipo, se podrá adjudicar el remate por el 60% del tipo.

El plazo para formalizar el banco la cesión del remate es de 20 días desde el día que finalizó la subasta.

Es cierto, que no se suele cumplir esta fecha por los retrasos y lentitud de los Juzgados que llevan dichos procedimientos.

La cesión del remate ha de llevarse a cabo en el plazo que establezca el LAJ, debido a que el mismo no se especifica en la ley. No obstante, lo más razonable es que, según el caso, se sigan los plazos previstos en el artículo 670 LEC para el pago del precio del remate o los plazos para solicitar la adjudicación por falta de posturas regulados en el artículo 671 LEC.

La cesión del remate ha de hacerse antes de que la adjudicación del inmueble a favor de la entidad bancaria adquiera firmeza, esto es, antes de que la finca se inscriba a nombre del banco, debiendo ser posible que se inscriba a favor del cesionario del remate.

Fiscalmente la cesión del remate es más atractiva que la cesión del crédito por el banco o que la venta del inmueble por el mismo, ya que únicamente paga impuestos el adjudicatario final de la finca. Este deberá pagar el IVA, el impuesto de transmisiones patrimoniales por el valor de la adjudicación y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Estos impuestos son los mismos que pagaría el banco si adquiriese el inmueble y para no someterse a los mismos en el caso de la cesión del remate, esta ha de realizarse según los requisitos del artículo 20 del Reglamento de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, es decir, debe haberse reservado esa facultad en la subasta, tal y como exige la legislación procesal.

Según la Resolución vinculante de la DGT V0582-17 de 8 de marzo de 2017 la cesión del remate estará sujeta y no exenta del IVA, de manera que será sujeto pasivo el cedente o acreedor ejecutante y la base imponible se corresponderá con el importe total del precio que el acreedor hipotecario obtenga del cesionario por la transmisión del derecho. Es decir, la base imponible del IVA de la cesión del remate será el precio acordado por el remate si satisface un importe adicional al precio determinado en subasta para la adjudicación del bien subastado, debiendo seguirse el artículo 671 LEC.

La persona que realice la puja más elevada se lleva la subasta, pero debe cumplir con todos los requisitos y contar con el monto del dinero que se exige, el cual deberá ser superior al precio mínimo de la licitación.

(Información ofrecida por Burguera Abogados )

Te aseguro que  este canal es uno de los más rentables que hay para los inversores inmobiliarios.

Te daré una buena y una mala noticia. 

La primera es obtendrás rentabilidades al menos del 50% respecto al valor del inmueble.

La mala noticia es que no está al alcance de todos, por lo  que deberás acercarte a un profesional en la materia.

Debes de seguir todos los pasos igual que si se tratara de una subasta por tu cuenta. 

No olvides comprobarlo todo. No es la primera vez ni la última que el banco por error o no, no sabe qué te vende.

• • Debes conocer lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que es lo que regula las condiciones de la subasta y la forma de pago.
  • Infórmate acerca de si la vivienda o inmueble se encuentra libre de cargas y no tiene inquilinos.
  • No te aconsejo vayas solo en el camino. La experiencia y los años me obligan a decirte que hay que tener un profundo conocimiento en esta disciplina para garantizarla la inversión segura.
  • Aquí te dejo el link de la Junta de Castilla la Mancha por si es de tu interés click aquí