Seguro que habrás oído hablar en alguna ocasión del concepto del Flipping House. Exportado de los E.E.U.U. este concepto implementado ya hace muchos años, vino a España con todas las fuerzas y como alternativa para los inversores inmobiliarios.
INTRODUCCIÓN AL FLIPPING HOUSE INMOBILIARIO EN ESPAÑA
Un concepto revolucionario de Flipping House que está haciendo las mieles de muchos inversores profesionales y de quien no lo son: la alta inflación y el bajo interés ofrecido para los bancos está convirtiendo a este método americano, el salvoconducto para quien tiene los ahorros en sus bancos de confianza.
El concepto de Flipping House o lo que es lo mismo traducido al castellano ” voltear la casa ” ha venido a España para quedarse.
Con este post súper completo, que te guiará en el camino, descubrirás y te quitaré el hito o la falsa creencia que hace falta tener algunos miles de euros para iniciarte en este mundo quizás hasta ahora para tí desconocido.
Además de permitirte echar a volar tu alma creativa, que la tienes, también ayudarás a familias a cumplir su sueño de tener un hogar, mejorando el parque inmobiliario de nuestro país. Así que te doy en primer lugar las gracias por leerme, en segundo la enhorabuena por haber llegado hasta aquí y en tercero la fuerza y el acompañamiento para te inicies en este mundo apasionante.
QUÉ ES EL FLIPPING HOUSE PARA UN INVERSOR INMOBILIARIO
Para ser un inversor inmobiliarioen España, hoy en día, o destinar tus ahorros a realizar inversiones rentables, debes de hilar muy fino. Aunque creas conocer la teoría, la realidad cuando lo aplicas a un caso concreto, no es tarea fácil.
Es capitales de provincia como Madrid, Toledo, Málaga, Valencia o ciudades donde hay alta demanda en turístico algunos inversores inmobiliarios se vuelven locos. ¿ Y por qué digo locos? Porque comprar propiedades a cualquier precio, mermando la rentabilidad como inversor al mínimo o a cero.
Las subastas inmobiliarias antes del 2018 era la mayor fuente de ” pelotazos económicos ” del mercado. Ahora, hay mucha competencia además de mucha falta de conocimiento.
El hecho de ser de exposición pública las subastas inmobiliarias publicadas en el BOE, no creas que ésto te abre puertas a realizar negocios interesantes, sino, más bien, te las cierra. Ahora más que nunca se comenten errores garrafales porque por escuchar aun gurú de las RRSS te harán creer que ya lo sabes todo.
Créeme, hoy más que nunca necesitas ir acompañado de un gran experto en inversiones inmobiliarias.
Mi padre me enseñó una gran lección en la vida. ” DAME CARO, QUE SOY POBRE ”
El rico adinerado puede permitirse pagar errores grandes cuando compras mal inmuebles de subasta por ejemplo. El pequeño ahorrador, no puede permitir destruir todo su patrimonio de su vida.
DEFINICIÓN DEL HOUSE FLIPPING INMOBILIARIO
En esencia, lo que significa el Flipping House no es otra cosa que comprar un inmueble a un bajo coste, con el propósito de ponerla a punto, bien ” lavándole la cara ” o realizando un reforma profunda. La finalidad será después venderla al mayor precio posible y en el menor tiempo.
De esta forma, el beneficio generado, te dará la posibilidad de replicar esta fórmula una y otra vez. La magia del Flipping House es que se convierte en un modelo escalable.
El flipping house inmobiliario, no es necesario realizarlo sólo en viviendas. Puedes hacer una gran elección, comprando otro tipo de inmuebles, aportando el valor en la reforma para su posterior venta.
LOS 7 BENEFICIOS QUE APORTA EL FLIPPING HOUSE INMOBILIARIO
Los beneficios que te va a aportar este modelo de negocio de importación amerciano serán:
El márgen de beneficio entre el 20 y el 40% del capital invertido.
La réplica una y otra vez de mismo modelo de negocio en tantas propiedades como quieras.
La escalabilidad en el Flipping House ya que una vez dominado podrás implementarlo en cualquier otra localidad.
Compatibilizar tu trabajo actual con esta actividad rentable de Flipping House.
La gestión de tu tiempo como te convenga.
El retorno rápido de tu cash-flow en menos de un año.
La libertad financiera a medio plazo donde podrás vivir de las rentas obtenidas.
EN QUE TIPOS DE INMUEBLES ME INTERESA MÁS INVERTIR EN HOUSE FLIPPING
Recuerda que el mayor éxito del Flipping House no es tanto en cuanto ejecutes bien o no la reforma, ( que hay que considerarlo por supuesto ) pero tu mayor éxito está en realizar una compra lo más barata posible.
Así pues, cualquier tipología de inmueble que tenga demanda en la zona será buena, ya que te permitirá comprar-reformar-vender y obtener un alto beneficio.
Te sugiero por ejemplo la compra de un local comercial cerrado o con una actividad en decadencia para cambiar el uso a posteriori como residencial, o por ejemplo, el cambio de uso de una nave industrial a trasteros o guardamuebles.
DESARROLLA TU OLFATO DE OPORTUNIDAD
El flipping house en lugares como Madrid o Toledo, como todos los negocios no funcionan por sí solos.
Piensa el por qué brillan visionarios empresariales o mentes brillantes como el creador de Amazon.
El fué capaz de ver y detectar la oportunidad antes que nadie. Si no eres capaz de pensar en tu cliente potencial, las necesidades que tiene, o los huecos vacíos que te presta el mercado para aprovechar tu a ofrecerlo, malamente podrás llegar al éxito.
Tienes que desarrollar el olfato lo suficiente para detectar oportunidades allá donde los demás no las ven.
Esto te asegurará una puesta en escena de tu propiedad cuando la lances a la venta que hará que te la quiten de las manos, retornando tu inversión en un corto tiempo.
LOS REQUERIMIENTOS DE LAS ZONAS PARA HACER HOUSE FLIPPING INMOBILIARIO
Debes tener en cuenta las necesidades de tu potencial clientes. No pienses en tí, sino el bolsillo y las condiciones que tendrá o los requerimientos de tu comprador.
Por eso es de vital importancia que pongas foco en propiedades que cumplan estas características:
que tengan buena red de transportes públicos.
que esté dotada la zona de servicios sanitarios próximos.
Comercios, tiendas, supermercados y negocios de restauración.
La dotación de carreteras y autovías próximas se valora muchísimo ya que agilizará a tu comprador colocarse rápido en cualquier lugar.
ESPECIALÍZATE EN UNA ZONA DETERMINADA
El refranero español es muy rico y uno de ellos dice: ” peón de todo, oficial de nada “.
Pues eso. Conoce como la palma de la mano la zona donde vayas a trabajar el Flipping House. No dispares al azar de la suerte salvo tengas estudiada la zona con una precisión ” láser “.
Para ello, antes, debes de conocer el precio medio en euros de venta para el tipo de inmueble en el que elijas invertir. De esta forma casi automática, tendrás el radar listo para detectar cualquier inmueble por debajo de mercado o te ofrezca una buena posibilidad de negociar el precio a la baja.
LOS TIPOS DE VENDEDORES Y CÓMO DEBES DE TRATARLOS EN EL FLIPPING HOUSE
Ten en cuenta, que no todas las personas venden por la misma causa ni necesidades.
Debes ser prudente, fino en tus formas y elegante.
No atosigues, porque tu vendedor se sentirá asfixiado y se hará más fuerte en la negociación.
Aris Ziur clasifica a las personas en la negociación de una venta como:
amigables: ellos se dejan guiar más por la intuición y por sus sensaciones. El detalle de los números no es lo más importante. Trátales con un tono amigable y extrovertido.
discretas: Con disposición de ayuda, generosas y sencillas. Háblales con tranquilidad y hazles ver que la venta mejorará el estado familiar y su entorno.
analíticos: sólo les importan los números. Ofrécele con detalle las cifras de la operación y hazle ver los gastos al milímetro que te va a costar la reforma. Es posible que acceda al precio que propones.
ambiciosos: son competitivos y sólo apuestan a ganar. Háblales en su mismo tono y domina tu la situación aunque debas hacerle ver lo contrario para se sientan poderosos.
TUS ALIADOS EN LA BÚSQUEDA DE INMUEBLES: SE AGRADECIDO
Es de bien nacidos, ser agradecidos.
En la vida, para recibir, antes tienes que dar.
Vas a tratar con personas y ellas si perciben tu elegancia en el trato recibirás lo que buscas. Por eso es importante que busques las fuentes de información que alimentará tu negocio. Te explico donde puedes encontrarlos y establecer alianzas duraderas en el tiempo. Ellos serán tu fuente de alimentación para que el Flipping House sea un éxito para tí.
Comunica a tus vecinos, amistades y entorno cual es tu intención. Ellos no son adivinos. Siempre te contarán a tí antes que a nadie, si alguna persona de su entorno necesita vender.
Bancos y Fondos de Inversión: en sus manos caen personas que dejan de pagar sus hipotecas o bien inmuebles subastados donde no quieren sumar inmueble tras inmueble en su balance económico. Ellos te podrán poner en contacto con vendedores que requieran vender rápido y cancelar sus deudas impagadas.
Gestorías y Administradores de Fincas. Por si no lo sabes, las hipotecas tácitas son aquellas que tienen la potestad ante un incumplimiento de un pago como es el impago de las cuotas de las comunidades de propietarios. Ellos te pueden dar información de inmuebles que estén en proceso judicial y negociar un buen precio de venta.
Notarías y Oficiales especializados en herencias. Muchas veces heredar una propiedad supone más que alegrías conflictos entre hermanos o herederos. En muchos casos las disoluciones de proindivisos y las necesidades económicas de algunos herederos te darán la posibilidad de comprar inmuebles a un precio incluso al 40% de su valor de mercado.
Las inmobiliarias locales. A ellas llega información de vendedores que se ven en la necesidad de vender rápido por unas causas u otras. Si a las inmobiliarias les ofreces la venta de los inmuebles que te ofrezcan para comprar, conseguirás una relación duradera en el tiempo.
LA REFORMA Y EL COMPROMISO EN EL TIEMPO DE EJECUCIÓN DEL FLIPPING HOUSE
Has llegado a un punto vital del Flipping House en Madrid y Toledo. Tu reformista va a ser tu mejor o tu peor aliado. Por eso, tómate tu tiempo y elígelo bien. Te paso a dar varias indicaciones que no debes pasar por alto bajo ningún concepto.
En primer lugar, gasta el dinero necesario. Me explico: la ubicación donde se sitúa el inmueble te indicará la calidad en materiales que deberás gastar. No pongas mármol de Carrara en una zona de compradores de bajo bolsillo porque no te lo pagarán. Ni tampoco una calidad pobre en un barrio Prime como el Barrio de Salamanca de Madrid si vas a hacer Flipping House en esta capital.
Pide más de un presupuesto no vaya a ser que algún avispadillo te quiere hacer comulgar con ruedas de molino.
No contrates la obra a un intermediario, es decir: Si vas a remodelar las ventanas contrata directamente a un especialista o fabricante de ellas; te costarán mucho más baratas. Igualmente con alicatadores, electricistas y resto de gremios.
Cierra una fecha de entrega de obra por escrito y con cláusula de penalización. Así el reformista se andará muy listo para no tener que pagarte cláusula de indeminización económica por cada día incumplido.
Controla el tiempo de retorno de tu inversión cuando gestiones Flipping House.
No es lo mismo un 20% en 12 meses que el 20% en 24 meses. Te habrá mermado tu rentabilidad en el 50%.
TIPOS DE REFORMA EN EL HOUSE FLIPPING
Cuando adquieras una vivienda con el fin de reformarla para venderla después, antes de escriturar debes de conocer el coste y el recorrido que tiene hasta que se venda.
Algunas veces, no es necesario gastar fortunas para que enamore a tu futuro comprador. Pero si quiero que tengas este dato. La reformar pequeña de cocina y baños suele revalorizar el precio final de venta entre un 10 y 15% por lo que deberás analizar que reforma realizar.
Los tipos de reforma son los siguientes:
Relooking: es una técnica que consiste en renovar la imagen de baños y cocinas sin grandes obras ni reformas. Estas dos estancias son las que más se desactualizan con el paso del tiempo pero en cambio son las más valoradas por los compradores. En tiendas como IKEA encontrarás mobiliario por un precio muy ajustado que dará una imagen fresca y renovada a tu propiedad sin que sufra tu bolsillo ni la rentabilidad final que buscas.
Lavado de cara: consiste en pintar la vivienda, cambiar algunos electrodomésticos de la cocina, ordenar y liberar espacios y algún arreglo de poco coste.
Reforma media: se trata de cambiar cocina completa, baños completos, pintar la casa y alguna otra partida ( que no todas ) como electricidad, suelos, ventanas exteriores o carpintería interior.
Reforma integral: como bien dice la palabra, estamos hablando de lo que vulgarmente llamamos ” echar la casa abajo ” y volverla a hacer de nuevo. En este último caso, el trabajo y el desembolso es grande, pero generalmente es donde más recorrido te vas a encontrar de beneficio.
EL EQUIPO QUE DEBE ACOMPAÑARTE PARA HACER FLIPPING HOUSE
Para que el Flipping House sea exitoso deberás formar equipo en estas disciplinas:
Experto inmobiliario que te ayudará a conocer la zona al dedillo donde deseas invertir.
Asesor fiscal: que te orientará en las deducciones de facturas así como en los impuestos que graven la operación compra-reforma-venta.
Reformista: que controlará la ejecución de la obra.
Arquitecto: que será quien tramite las licencias de obra menor o mayor así como el Proyecto pasado por el Colegio de Arquitectos.
Homestager profesional: ella sacará de tu propiedad el mayor provecho para obtener el mayor beneficio.
Fotógrafo profesional.
TRUCO RÁPIDO QUE NO CONOCES PARA CALCULAR COSTES DE REFORMAS
Para que tengas una forma rápida desde casa y puedas calcular aproximadamente la reforma que supondrá el piso que vas a comprar para trabajar el Flipping House, te dejo este link súper interesante.
LA PUESTA EN ESCENA Y EL HOME STAGING EN EL FLIPPING HOUSE
Ahora que has finalizado la reforma tu objetivo será enamorar a tu comprador.
El House Flipping Inmobiliario vino fuerte de los E.E.U.U. y vino para quedarse. Pero no vino solo. Acompañado a este método en paralelo el Home Staging se adentraba en España rompiendo moldes en el sector.
Su definición; Técnica de Marketing Inmobiliario que prepara viviendas de manera profesional para su posterior comercialización.
Créeme que lo he comprobado con mis propios ojos. y con mis clientes inversores.
Los beneficios que conseguirás con él son:
Acortar el tiempo de venta en un 40%
Obtendrás un precio superior al de mercado entre el 5 y el 15%
Aumentarás el número de visitas en cuanto lo publiques.
Tu propiedad se distinguirá a kms del resto que haya publicadas.
♥ Aquí te dejo el link de nuestra Home Stager, una de las mejores de España. Verás los trabajos que realiza. disfruta
FISCALIDAD Y TRIBUTACIÓN DEL FLIPPING HOUSE
El House Flipping Inmobiliario es hoy en la actualidad, el método estrella para los inversores inmobiliarios.
Pero no es todo positivo en esta inversión. De las ganancias obtenidas deberás pagar a la Agencia Tributaria lo que establece para el incremento patrimonial. Es decir, por el beneficio obtenido.
Aquí te dejo el escalado de los incrementos patrimoniales para los tengas en cuenta y calcules los beneficios netos después de impuestos. Son las que puedes ver a continuación:
Rendimiento de hasta 6.000 euros, tributan al 19%.
Rendimiento desde 6.001 hasta 50.000 euros, tributan al 21%.
Rendimiento desde 50.001 hasta 200.000 euros, tributan al 23%.
Rendimiento desde 200.001 euros en adelante, tributan al 26%.
Es importante comprender que, al tributar, las cuentas se harán en base al rendimiento en forma escalonada.
Podemos poner el siguiente ejemplo: si tu beneficio obtenido es de unos 100.000 euros, el tributo será:
por los primeros 6.000 un 19%;
del 6.001 al 50.000 un 21%
y del 50.001 en adelante un 23%.
Por lo tanto, se trata de sumar el valor de cada porcentaje.
♥ Será de mucha utilidad que consultes la Nueva Ley de Vivienda, donde encontrarás las ventajas fiscales por reformar viviendas. haz click aquí
¿PUEDO HACERLO YO SOLO? BUSCA EL MEJOR EXPERTO INMOBILIARIO DE LA ZONA
Los 23 años de experiencia que llevo en el sector me ha demostrado que la intervención en este tipo de operaciones para un inversor aporta un gran valor.
Ese experto, podría caminar por la zona con los ojos vendados. Conoce al detalle todos los dires y diretes, chascarrillos, chismes y tiene información privilegiada que a tí con toda seguridad se te escapa.
Un pequeño detalle que no controles, hará de tu inversión tu peor pesadilla.
Los honorarios de un experto en inversiones te saldrán muy baratos, porque hará de tu inversión un seguro de vida para tu futuro no muy lejano.
RECUERDA SI QUIERES SER UN INVERSOR INMOBILIARIO QUE:
⇒ ♥ Debes marcarte objetivos concretos para que tus inversiones en ladrillo cobren sentido.
⇒ ♥ El camino se hace poco a poco. Debes de tener una mentalidad medio-largoplacista. Ten paciencia y no olvides tu foco en adquirir inmuebles que te den tu libertad financiera.
TU OBJETIVO COMO INVERSOR INMOBILIARIO SERÁ
♥ OBTENER UN PATRIMONIO LO SUFICIENTEMENTE POTENTE O EL EQUIVALENTE A RENTAS PASIVAS QUE TE PERMITAN VIVIR HOLGADAMENTE Y SIN PREOCUPACIONES ECONÓMICAS. ♥
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Cristina Moriones
Experta en Subastas Inmobiliarias y Flipping House.
