Qué son las Non-Performing-Loans (NPL): Su definición, características y clasificación.

En este post quiero proporcionarte información sobre los NPLS (Non Performing Loans), los REO (Real Estate Owned) y las cesiones de remate en el contexto de las subastas inmobiliarias en España.

DEFINICIONES:

NPLS (Non-Performing Loans) :

Estos son préstamos hipotecarios o créditos que los deudores no pueden pagar, lo que los convierte en activos no rentables para los bancos. Los bancos pueden optar por vender estos NPLs a inversores inmobiliarios, como una forma de eliminar activos tóxicos de sus saldos y recuperar parte de la deuda. Los inversores pueden comprar estos NPL a precios reducidos y luego intentar recuperar la deuda o adquirir la propiedad subyacente a través de subastas.

REO (Real Estate Owned) :

Cuando los bancos no logran vender propiedades en una subasta de ejecución hipotecaria, esas propiedades se convierten en REO. Inmuebles que pasan a estar a nombre el banco y que ponen en circulación para su posterior comercialización. En este punto, el banco es el propietario y busca vender estas propiedades en el mercado. Los inversores suelen interesarse por los REO porque pueden adquirir propiedades a precios competitivos.

Cesiones de Remate :

Esto se refiere a la transferencia de los derechos y obligaciones de un remate hipotecario o subasta a un tercero, como un inversor. En algunos casos, los bancos pueden optar por ceder el remate de una propiedad a un inversor en lugar de continuar con el proceso de subasta. Esto puede ser una oportunidad para los inversores que deseen adquirir la propiedad.

 El Lucrativo Mundo de las NPLS, REO y Cesiones de Remate: Inversiones Inmobiliarias en España

En el cambiante mundo de las inversiones inmobiliarias en España, los términos «NPLs» (Non-Performing Loans), «REO» (Real Estate Owned) y «Cesiones de Remate» se han convertido en palabras clave que resuenan con inversores, bancos y fondos de inversión por igual. Estos activos representan oportunidades únicas en el mercado inmobiliario, y en este artículo, exploraremos en profundidad el negocio que gira en torno a ellos.

Las NPLS: Un Tesoro Oculto

Las NPL son el punto de partida de este emocionante viaje. Se trata de préstamos hipotecarios que los deudores no pueden pagar, lo que las convierte en una carga para los bancos. Para los inversores astutos, sin embargo, estos NPL son auténticos tesoros ocultos. Los bancos, con el objetivo de limpiar sus saldos y recuperar parte de la deuda, optan por vender estos NPL a precios reducidos.

Los Fondos de Inversión: Actores Principales

Los fondos de inversión, que tienen un apetito voraz por oportunidades rentables, han surgido como actores principales en la adquisición de NPLS. La lógica es simple pero poderosa: comprar estos NPL a precios reducidos y, luego, trabajar en la recuperación de la deuda o adquirir la propiedad subyacente a través de subastas. La clave aquí es la capacidad de gestionar estratégicamente estos activos para maximizar las ganancias.

Los REO: Propiedades en Manos de Bancos

Cuando los bancos no logran vender propiedades en una subasta de ejecución hipotecaria, estas propiedades se convierten en REO. Para los bancos, los REO son una carga y una responsabilidad, lo que significa que están dispuestos a venderlos a inversores que buscan oportunidades de inversión inmobiliaria. Estas propiedades suelen estar disponibles a precios competitivos, lo que atrae a inversores en busca de gangas en el mercado inmobiliario.

Cesiones de Remate: Una Estrategia Alternativa

Las Cesiones de Remate son otra vía que los inversores inteligentes pueden explorar. En lugar de continuar con el proceso de subasta, los bancos pueden optar por ceder el remate de una propiedad a un inversor. Esta estrategia ofrece flexibilidad y puede ser una oportunidad valiosa para adquirir propiedades de manera más rápida y eficiente.

El Panorama en España

España es un terreno fértil para los inversores inmobiliarios que buscan oportunidades en NPLS, REO y Cesiones de Remate. La crisis financiera de 2008 dejó una gran cantidad de activos problemáticos en el mercado, y muchos de ellos aún están disponibles. Además, el mercado de alquiler turístico ha florecido en ciudades costeras y destinos populares, ofreciendo una fuente adicional de oportunidades de inversión.

Los 6 Servicer más importantes que operan en España: Facilitadores Clave

Detrás de la escena, los Servicer desempeñan un papel crucial. Estas entidades especializadas actúan como intermediarios entre los bancos y los inversores, facilitando la comercialización de activos. Los Servicer manejan tareas que van desde la gestión de la deuda hasta la preparación de subastas, lo que permite a los inversores acceder a un flujo constante de oportunidades.

Altamira:

posee una participación de mercado del 22%, con más de 54.000 millones de euros en activos bajo su gestión. La mayoría de estos activos provienen de la cartera del Banco Santander.

Anticipa Real Estate y Aliseda:

ambos servicers españoles de Blackstone, tienen activos valorados en más de 35.000 millones de euros, lo que representa una cuota de mercado del 14%. En 2017, Blackstone adquirió el 51% de la cartera de Banco Popular, lo que los convirtió en figuras destacadas en el sector.

Servihabitat:

que fue transferida por Caixabank a Lone Star en junio de 2018, gestiona activos por valor de 41.100 millones de euros (17% del mercado). Estos activos provienen tanto de la banca como de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb).

Haya Real Estate:

en manos del fondo Cerberus, tiene activos valorados en más de 39.400 millones de euros (16%). En los últimos años, ha establecido acuerdos de gestión con varios actores del sector financiero español.

Solvia:

el servicer de Banco Sabadell, administra bienes inmuebles que suman 31.000 millones de euros (13% del mercado). Estos activos provienen tanto de la cartera inmobiliaria del banco como de otras entidades españolas.

Conclusión

En resumen, el negocio de las NPLS, REO y Cesiones de Remate en España es un campo emocionante para inversores inmobiliarios y fondos de inversión por igual. Con un mercado lleno de oportunidades y una red de Servicer expertos, el potencial de obtener ganancias por encima del 20% es una realidad para aquellos que están dispuestos a sumergirse en este mundo. Si estás buscando un camino hacia el éxito en el mercado inmobiliario español, estas son las palabras clave que debes tener en cuenta: NPLS, REO y Cesiones de Remate. VER MAS

Nota: La inversión inmobiliaria conlleva riesgos y es importante realizar una investigación exhaustiva y buscar asesoramiento profesional antes de tomar decisiones de inversión.

A continuación, profundizaré en cada uno de los conceptos: NPLS (Non-Performing Loans), REO (Real Estate Owned) y Cesiones de Remate, y describirá cómo estos elementos interactúan en el negocio inmobiliario en España.

Préstamos morosos (NPL):

Las NPLS, son un aspecto fundamental del mercado de inversión inmobiliaria en España. Estos préstamos son otorgados por los bancos a individuos o empresas, pero los deudores no pueden pagar sus obligaciones. Como resultado, estas deudas se convierten en activos no rentables para los bancos.

• Adquisición de NPLS :

Los inversores inmobiliarios y los fondos de inversión pueden adquirir NPLS a precios descontados de los bancos. Esto es beneficio para los bancos, ya que les permite liberar capital y reducir la carga de activos tóxicos en sus saldos.

• Recuperación de Deuda :

Una vez que los inversores adquieran NPLS, pueden intentar recuperar la deuda trabajando con los deudores. Esto puede implicar renegociar los términos del préstamo o acuerdos de búsqueda de pago.

• Subastas y Propiedades Subyacentes :

Si la recuperación de la deuda no es posible, los inversores pueden optar por tomar posesión de las propiedades subyacentes a través de subastas de ejecución hipotecaria. Estas subastas son una forma de adquirir propiedades a precios competitivos.

Propiedad de bienes inmuebles (REO):

Los REO son propiedades que los bancos han adquirido a través de la ejecución hipotecaria después de que no se adjudicaron en una subasta. Estas propiedades están en manos de los bancos y representan activos no deseados en sus saldos.

• Venta de REO :

Los bancos buscan vender estos REO a inversores y compradores interesados en el mercado inmobiliario. Suelen ofrecerlos a precios atractivos para deshacerse de ellos rápidamente.

• Oportunidades de Inversión :

Los inversores inmobiliarios pueden encontrar oportunidades en REO debido a los precios reducidos y la disponibilidad en el mercado. Estas propiedades a menudo requieren trabajo de renovación, pero pueden ofrecer márgenes de beneficio sólidos.

Cesiones de Remate:

Las Cesiones de Remate son una estrategia alternativa en el proceso de ejecución hipotecaria. En lugar de continuar con la subasta, los bancos pueden optar por ceder el remate de una propiedad a un inversor.

• Flexibilidad :

Las Cesiones de Remate ofrecen flexibilidad a los bancos y a los inversores. Los bancos pueden liberar rápidamente activos problemáticos y los inversores pueden adquirir propiedades sin esperar a la subasta.

• Negociación Privada :

En una Cesión de Remate, la transacción se realiza de manera más privada, lo que puede ser un beneficio tanto para los bancos como para los inversores.

NPLS y Panorama en España :

España ofrece un amplio panorama de oportunidades en NPLs, REO y Cesiones de Remate debido a la presencia de una gran cantidad de activos problemáticos en el mercado después de la crisis financiera de 2008. Además, el auge del alquiler turístico en destinos populares ha creado oportunidades adicionales de inversión.

Los Servicers y los llamados Fondos Buitre:

Los Servicer desempeñan un papel esencial al facilitar la comercialización de activos. Estas entidades especializadas gestionan tareas como la gestión de la deuda, la preparación de subastas y la negociación, lo que permite a los inversores acceder a un flujo constante de oportunidades y minimizar la carga administrativa.

El término «fondos buitre» se utiliza a menudo para referirse a fondos de inversión o inversores que se especializan en la adquisición de activos financieros o inmobiliarios a precios muy bajos, generalmente en situaciones de dificultades financieras o crisis económicas. En España, como en otros lugares, estos fondos pueden operar en varios sectores y situaciones. A continuación, se describen algunas áreas en las que los fondos buitre pueden estar activos en España:

Activos Problemáticos (NPLS y REO) :

Los fondos buitre a menudo se interesan por los activos problemáticos, como las NPLS  y los REO (propiedades en manos de los bancos). Compran estos activos a precios reducidos y luego intentan recuperar la deuda o vender las propiedades a un precio más alto. Esto puede incluir la adquisición de carteras de NPLS de bancos y la compra de REO en subastas.

Deuda Corporativa en Problemas :

Además de los activos inmobiliarios, los fondos buitre pueden adquirir deuda corporativa de empresas en dificultades financieras. Esto puede incluir la compra de bonos o préstamos de empresas con problemas financieros y luego buscar recuperar la deuda a través de negociaciones o procesos legales.

Inversiones Distressed :

Los fondos buitre pueden buscar oportunidades de inversión en empresas que están en quiebra o cerca de la quiebra. Pueden adquirir empresas en dificultades a precios bajos y tratar de reestructurarlas o vender partes rentables de la empresa para obtener ganancias.

Litigios y Arbitraje :

Algunos fondos buitre se especializan en litigios y arbitraje. Pueden comprar deudas en litigio o disputas legales y buscar obtener ganancias a través de acuerdos judiciales o la resolución de casos.

Inversiones en Activos Inmobiliarios Diversificados :

Los fondos buitre pueden invertir en una variedad de activos inmobiliarios, como hoteles, centros comerciales, edificios de oficinas, entre otros. Buscan oportunidades donde creen que pueden agregar valor a través de la gestión, la renovación o la reventa.

Inversiones en Activos Turísticos :

Dado el auge del turismo en España, algunos fondos buitre pueden enfocarse en la adquisición de propiedades destinadas a alquiler turístico en destinos populares.

Es importante destacar que la actividad de los fondos buitre puede ser controvertida ya menudo se asocia con la compra de activos en dificultades a precios muy bajos, lo que puede generar preocupaciones sobre el impacto en la economía y la comunidad local. Sin embargo, también pueden desempeñar un papel en la reestructuración de deudas y la revitalización de activos en problemas.

Ten en cuenta que la regulación y las políticas gubernamentales pueden influir en las actividades de los fondos buitre en España, y es importante estar al tanto de las leyes y regulaciones vigentes en el país en relación con estas inversiones.

La deuda asegurada (secure) y no garantizada (usecure) son dos tipos de deudas que se diferencian en función de si están respaldadas o no por activos o garantías. Aquí te explico en detalle qué son y cómo funcionan:

Deuda Asegurada (SECURE. Garantizada):

Definición :

La deuda asegurada es aquella que está respaldada por activos o garantías tangibles, como propiedades, vehículos, inversiones u otros bienes de valor. Estos activos se denominan «colateral» y sirven como garantía de que el prestamista recuperará su dinero en caso de que el prestatario no cumpla con sus obligaciones de pago.

Funcionamiento :

Cuando una persona o empresa toma un préstamo garantizado, proporciona un activo como garantía al prestamista. Si el prestatario no puede realizar los pagos acordados, el prestamista tiene el derecho de tomar posesión de la garantía y venderla para recuperar la deuda pendiente. Esto proporciona una mayor seguridad al prestamista y generalmente se asocia con tasas de interés más bajas en comparación con la deuda no garantizada.

Ejemplos de  NPLS :

Las hipotecas y los préstamos para automóviles son ejemplos comunes de deudas garantizadas. En una hipoteca, la casa actúa como garantía, y en un préstamo para automóviles, el vehículo es la garantía. Si el prestatario no paga, el prestamista puede tomar la propiedad correspondiente.

Deuda No Asegurada ( UNSECURE) No Garantizada:

Definición :

La deuda no asegurada es aquella que no está respaldada por activos o garantías tangibles. En otras palabras, no hay garantía de que el prestamista pueda tomar en caso de incumplimiento del prestatario. Este tipo de deuda se basa en la confianza en la capacidad del prestatario para pagar según lo acordado.

Funcionamiento  de NPLS:

Cuando una persona o empresa toma un préstamo no garantizado, no se requiere proporcionar ningún activo como garantía. En su lugar, el prestamista evalúa la solvencia crediticia del prestatario, sus ingresos y otros factores antes de aprobar el préstamo. Dado que no hay garantía en juego, las tasas de interés tienden a ser más altas en comparación con la deuda garantizada.

Ejemplos :

Las tarjetas de crédito y los préstamos personales no garantizados son ejemplos típicos de deuda no garantizada. En el caso de una tarjeta de crédito, el titular no proporciona garantía, y el prestamista emite un límite de crédito basado en la confianza en que el titular realizará los pagos mensuales.

En resumen, la diferencia principal entre la deuda asegurada y no asegurada radica en si está respaldada por activos o garantías (secured) o no (unsecured). La deuda asegurada ofrece mayor seguridad al prestamista y generalmente tasas de interés más bajas, mientras que la deuda no asegurada depende más de la solvencia crediticia del prestatario y suele tener tasas de interés más altas debido al mayor riesgo percibido por el prestamista. Ambos tipos de deuda son comunes y se utilizan para diferentes propósitos financieros.

Por Cristina Moriones, Experta en Subastas Inmobiliarias

Madrid, España

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