La compra de deuda y la cesión de crédito
La compra de cesión de crédito a bancos y fondos de inversión será para tí una gran alternativa para rentabilizar tus ahorros.
Las NPLS o préstamo incumplidos que pueden ser con garantía hipotecaria (secure) y sin garantía hipotecaría (unsecure) ofrecen a los inversores más sofisticados una ventana más para optimizar tu patrimonio a largo plazo.
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¿Sabes cual es la diferencia de comprar cesión de crédito a comprar un inmueble directo al banco?
Seguro que habrás escuchado que los fondos de inversión compran NPLS a bajo coste para sanear los balances de entidades bancarias.
Tras un proceso largo en el tiempo, aquellos inmuebles que han salido a subasta pública y que no han recibido una cantidad suficiente por el postor y que satisfaga al acreedor, el ejecutante, debe de adjudicarse el inmueble para su futura comercialización.
Es lo que llamamos REOS, que son, aquellos inmuebles que ya han inscrito en el Registro el Banco o el Fondo a su nombre propio.
Cuando invertir en compra de deuda vencida
La recomendación que te doy como inversor inmobiliario es que destines el 10% de tus ahorros totales a la compra de este tipo de activos y NO MÁS.
Se trata de equilibrar inversiones a corto, medio y largo plazo.
Las rentabilidades serán inversamente proporcional al tiempo de retorno del cash-flow.
(salvo excepciones)
NPLS Y LA CESIÓN DE CRÉDITO: los tiempos del retorno de tu inversión.
Mientras que los retornos de la inversión comprando un REO o inmueble de banco es muy rápida o inmediata, donde sólo tendrás que comercializar el inmueble y venderlo, en las NPLS y la cesió de crédito el retorno será mucho más largo.
Los plazos del retorno de la inversión comprando una NPL puede ser hasta de cuatro años, mientras que comprando un REO hablamos de 3 a 6 meses.
¿Qué es la cesión de Crédito?
La compra que crédito es una estrategia financiera a corto, medio o largo plazo que nos permite conseguir grandes beneficios, mediante la reclamación de una deuda con garantía hipotecaria.
La compra de deuda no significa que vayamos a tener más deudas que pagar en nuestro presupuesto familiar, sino que es lo que se denomina para un inversor, la COMPRA DE DEUDA BUENA. Y digo buena, porque será para ti una gran alternativa para engrandecer tu patrimonio si lo sabes hacer bien.
En este caso, la compra del crédito, no es otra cosa que la compra del derecho de cobro de una deuda con la garantía hipotecaria de un inmueble, que nos situaría en la posición y con los mismos derechos del banco o del acreedor, cuando firmó el préstamo hipotecario con el prestatario o lo que es lo mismo, el ejecutado.
Nosotros en este caso, estaríamos comprando la deuda pendiente. Es decir, la deuda incumplida en tiempo y forma, así como los derechos de reclamación de intereses ordinarios, intereses de demora y lo correspondiente a las costas de abogado y procurador.
El Santo Grial: El secreto de la compra del crédito
La fórmula magistral de este negocio no es otro que realizar una quita adecuada y suficientemente holgada respecto del importe que se reclama total, lo que nos daría la ventaja de reclamar al ejecutado el total de la deuda que refleja la escritura hipotecaria firmada ante Notario. Tendrás que estar atento a un valor: al “valor de subasta“ que es distinto al “valor de tasación“ que habrás leído alguna vez en la formalización de algún préstamo hipotecario.
Pues “éste VALOR DE SUBASTA “ va a ser el epicentro de todo este negocio. Tendrás que estar muy atento a él, ya que la Ley de Enjuiciamiento Civil es el valor que toma como referencia, tanto para realizar las pujas, así como para las adjudicaciones en cesión de remate y otro sin fin de cosas.
En ese caso, una vez comprado el derecho y el crédito, podríamos realizar dos cosas:
Negociar con el ejecutado la dación en pago del inmueble, dando nosotros carta de pago de la cantidad adeudada y en ese acto se nos haría entrega de la posesión de la finca así como del título mediante la escritura de dación
O sacar a subasta pública el inmueble por el que responde la garantía, para recuperar la deuda, intereses, costas y abogado.
El por qué se deshacen los bancos de préstamos impagados
Dado que el negocio de los bancos no es otro que comprar dinero a un precio, venderlo a otro y cobrar comisiones de servicio, no es interesante para ellos que un deudor hipotecario deje de pagar la hipoteca que en su día se le concedió a un tipo de interés pactado y con su correspondiente plazo de devolución en el tiempo. Es por este motivo, que hasta que llega el momento de una ejecución hipotecaria, los bancos encargan a empresas externas la gestión de recuperación de deudas impagadas.
Y es que, se empiezan a poner especialmente nerviosos, cuando salta impagada la tercera cuota del préstamo. ¿ Y sabes por qué? Porque por Ley deben de consignar la totalidad de la deuda en aprovisionamientos en su balance, por lo que causará un gran perjuicio a la entidad financiera.
Nuestra misión con el mundo
Nuestra misión en la sociedad se centra en democratizar el mundo de las inversiones inmobiliarias.
Ahora, nuestra intención es abrir las puertas a las oportunidades de inversión para todos, contribuyendo a un mundo más justo y próspero. Nos esforzamos por brindar la libertad financiera a aquellos que persiguen este objetivo con determinación.
Estamos aquí para guiarte en este camino hacia la abundancia.
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