Protección a los Deudores Hipotecarios, las NPLs y su Impacto en el Mercado Inmobiliario

La ley que regula la vulnerabilidad en España es la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Esta ley se autoriza con el objetivo de establecer mecanismos de protección para las personas en situación de vulnerabilidad que enfrentan dificultades para hacer frente al pago de sus hipotecas o alquileres. Contempla medidas como la reestructuración de deuda, la dación en pago, y el establecimiento de alquileres sociales, entre otras, con el fin de prevenir desahucios y proteger a los ciudadanos en situaciones económicas complicadas. De esta manera, se pretende fomentar una buena relación entre las Npls y los deudores hipotecarios.

El objetivo de este artículo se centra en analizar la Ley 1/2013 de España, que ofrece protección a los deudores hipotecarios y establece medidas como la reestructuración de deuda y alquileres sociales. El objetivo es examinar cómo esta ley afecta el mercado inmobiliario, especialmente en lo que respeta a la compra de inmuebles con inquilinos y la venta de préstamos impagados con garantía hipotecaria (NPL). A continuación, describo brevemente cada sección:

EL GUIÓN QUE NO TE PUEDES PERDER COMO INVERSOR O DEUDOR HIPOTECARIO:

1. Introducción : Establece el contexto de la ley, su importancia y cómo afecta a inversores y expertos en subastas inmobiliarias.
2. Entendiendo la Ley 1/2013 : Detalla los objetivos, alcance y medidas claves de la ley, como la reestructuración de deuda y alquileres sociales.
3. Impacto en la Compra de Inmuebles con Ocupantes : Explora los riesgos y consideraciones legales para los inversores al comprar propiedades ocupadas bajo esta ley.
4. Casos Específicos en Activos Bancarios y NPLs : Analiza cómo la ley afecta la venta de préstamos impagados y las estrategias de inversión relacionadas.
5. Recomendaciones para Inversores : Ofrece consejos para evaluar y mitigar riesgos en este tipo de inversiones inmobiliarias.

CONTEXTO PRE-LEY:

La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, fue una respuesta directa a la crisis económica y al aumento de los desahucios en España que se intensificaron a partir de de 2008, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y la subsiguiente crisis financiera global.

1. Crisis Económica Post-2008 : La crisis económica que azotó a España después de 2008 fue profundamente arraigada en el sector inmobiliario. Durante los años anteriores, España había experimentado un auge inmobiliario significativo, con un aumento dramático en la construcción y en los precios de las propiedades. Sin embargo, con la crisis financiera global, este sector colapsó.

EJEMPLO DE CÓMO LAS BANCOS MANEJAN LAS NPL bajo la Ley:

Estrategias de Reducción de NPLs :

Algunos bancos han implementado estrategias proactivas para reducir su cartera de NPLs, ofreciendo reestructuraciones de deuda favorables a los deudores antes de que la situación se deteriore demasiado. Muchas personas, acusas a las Entidades Bancarias o a los Fondos Buitre ( que así les llaman algunos ) de no posibilitar alternativas entre las Npls y los deudores hipotecarios.

Venta de NPLs a Fondos de Inversión:

Algunos bancos han optado por vender carteras de NPLs a fondos de inversión a precios reducidos. Estos fondos, a menudo con experiencia en el manejo de activos problemáticos, pueden estar mejor equipados para gestionar estos préstamos bajo las restricciones de la ley.

Colaboraciones con Empresas de Gestión de Activos :

• Los bancos también pueden colaborar con empresas especializadas en la gestión de activos para gestionar eficazmente los NPLs, aprovechando su experiencia en la reestructuración de deudas y en el manejo de propiedades en situación de vulnerabilidad.
• Estos ejemplos muestran cómo la Ley 1/2013 ha obligado a los bancos y otros actores del mercado financiero a adaptar sus estrategias para gestionar los NPLs de manera eficaz, teniendo en cuenta tanto las restricciones legales como las necesidades de los deudores en situación de vulnerabilidad.

QUÉ DEBES SABER COMO INVERSOR INMOBILIARIO SI TE ENCUENTRAS CON UN OCUPANTE VULNERABLE:

La Ley 1/2013 introdujo varias medidas claves destinadas a proporcionar alivio y protección a los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad. Estas buscan prevenir desahucios y ofrecer soluciones más humanitarias y sostenibles para aquellos que enfrentan dificultades económicas. Entre las más destacadas se encuentran:

1. Reestructuración de Deuda : Esta medida permite a los deudores renegociar los términos de su hipoteca con el banco. Se enfoca en ajustar las condiciones del préstamo, como reducir las cuotas mensuales o extender el plazo del préstamo, para hacerlo más manejable para el deudor. Es decir, lo que se llama la novación de hipoteca. Por ejemplo, un deudor que enfrenta una disminución en sus ingresos podría acogerse a esta medida para reducir sus pagos mensuales y evitar caer en impago.
2. Dación en Pago : Esta opción permite a los deudores entregar la propiedad al banco como forma de saldar completamente su deuda hipotecaria. Es especialmente relevante en casos donde el valor de la propiedad ha caído por debajo del monto adeudado. Un ejemplo práctico sería un propietario que, incapaz de seguir pagando su hipoteca debido a la pérdida de empleo y sin perspectivas de recuperación económica, opta por entregar su vivienda al banco, liberándose así de la deuda restante.
3. Alquileres Sociales : Este aspecto de la ley propone que, en lugar de proceder a un desahucio, se ofrece al deudor la oportunidad de seguir viviendo en la propiedad como inquilino, pagando un alquiler acorde a su capacidad económica. Esto es particularmente útil para familias que, aunque no puedan mantener la propiedad, necesitan un lugar.

RECOMENDACIÓN A LOS INVERSORES INMOBILIARIOS:

En el contexto de la Ley 1/2013 y su impacto en el mercado inmobiliario, es crucial para los inversores entender los riesgos asociados con la compra de inmuebles ocupados. Uno de los riesgos más significativos es el retraso en la posesión debido a procesos legales prolongados, especialmente en casos donde los ocupantes están protegidos por esta ley.

RIESGOS ESPECÍFICOS Y EJEMPLOS:

1. Retrasos en la Posesión por Procesos Legales: Un inversor enfrenta obstáculos legales al comprar propiedades ocupadas. Especialmente bajo la Ley 1/2013. Los ocupantes pueden tener derecho a quedarse. Desalojarlos puede ser largo y difícil.
2. Ejemplo Práctico: Un inversor compra en subasta una propiedad ocupada. La ocupa una familia amparada por la Ley 1/2013. Pueden estar reestructurando deudas o ser vulnerables. El inversor afronta procesos legales y posibles retrasos. Estos retrasos aumentan costos y reducen ingresos potenciales.
3. Impacto Económico de Retrasos: Obtener la posesión tarde implica más gastos legales. También pérdida de ingresos por alquiler y depreciación de la propiedad.
4. Consideraciones Éticas y de Imagen: Los inversores deben pensar en la ética y su imagen. Desalojar ocupantes vulnerables puede generar mala prensa. Esto afecta la reputación del inversor.

 HERRAMIENTAS PARA EVALUAR INMUEBLES OCUPADOS: 

Análisis de Título y Registro de la Propiedad:

Verificar el estatus legal del inmueble y cualquier carga o restricción existente.

Inspecciones de Propiedad:

Realizar inspecciones físicas para evaluar el estado del inmueble y determinar si hay ocupantes.

Investigación de Antecedentes de los Ocupantes:

Comprender el perfil de los ocupantes, incluyendo su situación legal y financiera.

Evaluación del Mercado Local:

Analizar el mercado local para entender los precios actuales, tendencias de rentabilidad y demanda.

Estudio de un Edificio Ocupado:

1. Un caso donde un inversor realizó un análisis exhaustivo de un edificio ocupado, incluyendo la evaluación de los derechos de los inquilinos y las posibles vías legales para la posesión, lo cual le permitió realizar una oferta acorde al riesgo asumido.

IMPACTO DE LA LEY  1/2013 EN LA VENTA DE NPLS:

1. Reestructuración de Deuda y Dación en Pago : La ley permite a los deudores reestructurar su deuda o realizar una dación en pago. Esto puede reducir el valor de los NPLs, ya que el monto recuperable por el banco puede disminuir significativamente. En el caso de la dación en pago, el banco recibe la propiedad como pago, pero el valor de la propiedad puede ser inferior al saldo de la deuda. De esta forma la relación entre las Npls y los deudores hipotecarios quedan saldadas sin posibilidad de exigir el pago cantidades fuera de la Dación en Pago.
2. Moratoria en Desahucios : La ley también establece moratorias en los desahucios para ciertos grupos vulnerables. Esto afecta la venta de NPLs, ya que los compradores potenciales deben considerar los retrasos y complicaciones adicionales en la toma de posesión de la propiedad.
3. Impacto en la Liquidez y Valoración de NPLs : Estas restricciones pueden hacer que los NPLs sean menos atractivos para los inversores, afectando su liquidez y valoración en el mercado. Los bancos pueden verse obligados a vender estos activos a precios más bajos para atraer compradores.

ESTRATEGIAS DE MITIGACIÓN:

Diversificación de la Cartera:

1. No concentrar todas las inversiones en propiedades con alto riesgo de ocupación ilegal o problemática.

Contratación de Asesores Legales Especializados:

1. Colaborar con abogados que tengan experiencia en la Ley 1/2013 y en desalojos. La relación entre las Npls y los Deudores Hipotecarios muchas veces no son adecuadas.

Reservas Financieras para Contingencias:

1. Mantener reservas financieras para cubrir costos legales adicionales y posibles pérdidas de ingresos.

Realizar Due Diligence Exhaustiva :

1. Antes de adquirir una propiedad, es fundamental realizar una investigación completa para entender la situación legal y ocupacional de la propiedad.

Consultar Expertos Inmobiliarios y Legales :

1. Trabajar profesionales especializados en derecho inmobiliario y en la Ley 1/2013 para comprender los posibles desafíos y tiempos del proceso legal.

Evaluar el Impacto Financiero y Ético :

1. Considere cuidadosamente el impacto financiero de los retrasos potenciales y el impacto ético de desalojar a ocupantes vulnerables.

EJEMPLOS DE COLABORACIONES EXITOSAS:

1. Colaboración con Empresas de Gestión de Activos: Un inversor colaboró con una empresa especializada. Se enfocaron en activos problemáticos. Así, manejaron bien una propiedad con ocupantes amparados por la ley.
2. Alianza con Entidades de Apoyo Social: Un inversor se unió a una entidad de apoyo social. Juntos, ofrecieron vivienda a ocupantes vulnerables. Esto redujo riesgos legales y mejoró la imagen pública del inversor. De esta forma, la relación establecida entre las Npls y los deudores hipotecarios quedan más suavizadas.

Estas estrategias y ejemplos son útiles para los inversores. Ayudan a evaluar y reducir riesgos en la compra de inmuebles. La Ley 1/2013 es el contexto clave aquí. Un enfoque informado y estratégico mejora la navegación en el mercado inmobiliario. Así, los inversores pueden aumentar sus oportunidades y disminuir riesgos.

Espero haya sido de valor este post y sepas situarte ante la compra y análisis previo de un inmueble de subasta o de un NPL.

Pero no te olvides, que el dinero es energía. Hoy viene y mañana se va. Si te encuentras en alguna situación de inversión y tienes a un vulnerable honrado y con verdaderos problemas, ayúdale. Mañana puedes estar tu igual y el Universo te devuelve siempre lo que siembras. 

Así que nunca puedan decirte, que contribuíste  negativamente entre la relación de las Npls y los deudores hipotecarios.

Nos vemos aquí.  Cristina Moriones.