¿Estás pensando en comprar inmuebles en subasta pública en Madrid o realizar una inversión inmobiliaria? Entonces, te interesa saber cómo comprar inmuebles en subasta pública en Madrid. Sin duda, comprar una casa en una puja es una manera de encontrar viviendas interesantes a buen precio, suponiendo una excelente rentabilidad. ¿Ahora bien, qué otros beneficios tiene pujar en una subasta online? 

Conceptos básicos que debes conocer antes de comprar de inmuebles en subasta pública del Boe en Madrid

¿Es rentable comprar inmuebles en una subasta pública? Conoce sus Ventajas:

• Ahorra hasta un 50% en el precio del inmueble.
• La rentabilidad supera con creces la media del mercado inmobiliario de segunda mano.
• Hay una gran variedad de pisos
• Pueden ser propiedad tanto de bancos como de particulares.
• La tasación ya ha sido realizada
• Es posible pedir una hipoteca o un préstamo.

Las cesiones de remate en Madrid

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Riesgos de comprar inmuebles en subasta pública en madrid.

Respecto a los inconvenientes, debes tener en cuenta que participar en la subasta electrónica se ha de abonar un 5% de la puja a modo de depósito, que se traduce en que si recibes la adjudicación y la rechazas, perderás esa cuantía. Asimismo, si la aceptas, dispones de 20 días para pagar el 95% del capital restante.

¿Dónde puedo estar al tanto de las subastas de casas embargadas por bancos o de particulares según el BOE?

Parece que todos los inversores se hayan puesto de acuerdo en las búsquedas. En especial en las grandes capitales como Barcelona, Málaga, Sevilla buscan el mirlo blanco: inmuebles de subasta pública en Madrid.

Por supuesto, todos estos beneficios no sirven de nada si no estás constantemente al tanto de los anuncios que se publican en el portal oficial del BOE para encontrar gangas. Bueno, tal vez sí existe otra fórmula que garantiza no perderte un solo inmueble interesante. Contar con un experto en subastas del BOE y en subastas  públicas judiciales de inmuebles, como yo. Gracias a mi ayuda, también te salvarás de las cargas que puede tener un inmueble subastado y que podría convertir tu inversión en un gasto.

Marco legal de la compra de bienes inmuebles en subastas de inmuebles BOE

Estas operaciones se enmarcan dentro de la normativa registrada en la ley de Enjuiciamiento Civil. También compete a las subasta privada de inmuebles, ya sea física o se trate de subastas electrónicas.

¿Quién asume y paga las cargas en las subastas?

Deberán ser abonadas por aquel quien adquiere el inmueble, incluyendo las cargas anteriores( aquellas que estén por delante de la carga que se ejecuta ), así como las cargas preferentes ( IBIS de años anteriores y recibos pendientes de la Comunidad de Propietarios).

¿Qué impuestos se deben pagar en las subastas?

El propietario deberá hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), además de pagar el de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Ambos tributos incrementan hasta un 7% el precio final. Este tipo impositivo varía según la Comunidad donde quieras adjudicarte el inmueble: 6% para Madrid, 9% para Toledo o incluso el 10% en la Comunidad Valenciana.

Ahora que ya conoces lo esencial, es momento de centrarnos en la orientación a la hora de comprar casa en el portal online de subastas judiciales. Para ello he desglosado en 20 puntos todo lo que debes saber acerca de estas operaciones:

LOS 20 CONCEPTOS  PARA COMPRAR  INMUEBLES DE SUBASTA PÚBLICA BOE

No te creas que participar en una subasta judicial para comprar un inmueble es tan sencillo como crees. Hay letra pequeña que debes de analizar con detalle para apostar a ganar.

Es cierto que en la actualidad tienes acceso público a portales de Subastas electrónicas de inmuebles. Por ejemplo el portal de Subastas del BOE es uno de ellos.

Esta accesibilidad se dio con el fin de dar más transparencia y accesibilidad a la compra de inmuebles de subasta en Madrid y resto del país. Pero esto no significa que lo hagas con garantía, ya que debes de dominar mucha información específica y términos a los que no estás acostumbrado si no te dedicas como profesional a ello.

Para comprar un inmueble de subasta en Madrid, Toledo o en cualquier provincia de España debe acompañarte un buen experto en subastas judiciales así como un experto inmobiliario de la zona. Te indicará como buen conocedor de la zona el precio más recomendable por el que debes de pujar para adjudicarte el remate de la misma, es decir, adquirir el inmueble.

Quiero que tengas en cuenta que el plazo para que adquieras la posesión de un inmueble de subasta judicial viene dado por la rapidez o la lentitud del Juzgado donde haya recaído la ejecución de la subasta. El tiempo puede comprender desde dos, tres meses en el mejor escenario a cuarenta y ocho o setenta meses para el peor de los casos.

REFLEXIÓN PREVIA

Pero aquí quiero hacerte una reflexión. Si tu capital económico lo tienes en el banco a menos del 1% y la inflación está situada en casi un 9%.  ¿Dónde puedes invertir mejor que en inmuebles de subasta pública donde puedes  comprar una propiedad por un valor equivalente al 70% de su valor de mercado actual? Esto significa que tu inversión puede obtener rentabilidades superiores al 30%. Ahí lo dejo. Mi record de rentabilidad para uno de mis inversores se situó en el 320%, por recibir un buen asesoramiento.

En este post te voy a aclarar los 20 conceptos más importantes para situarte y que al menos tengas ideas claras sobre este maravilloso mundo de las subastas judiciales que te abrirá las puertas a tu libertad financiera y te hará ver tu horizonte de una forma más positiva.

Para ayudarte en este camino, te voy a hablar de 20 conceptos, los cuales algunos te definiré y en otros te explicaré con más detalle. De esta forma, cuando accedas a pujar por un inmueble no te sentirás tan perdido.

QUÉ ES UNA SUBASTA PÚBLICA INMOBILIARIA?

Es una ejecución judicial forzosa. Es decir, el juez ordena que parte del patrimonio del deudor, es decir, de quien no cumple con el contrato establecido o no devuelve la deuda a quien prestó el dinero en su momento o de quien responde por él, se enajene para cubrir parte o la totalidad del dinero que se debe.

DEUDA EN UNA SUBASTA JUDICIAL.

La deuda es la cantidad que el deudor no ha pagado al acreedor ( es decir, a quien prestó el dinero en un inicio ). Debes de saber que en un procedimiento de ejecución forzosa se le deben incrementar dos cuantías más: los intereses de demora desde el momento que se incumplió la deuda hasta cuando se reclama judicialmente así como las costas que es el dinero que se ha gastado el acreedor en el procedimiento para reclamar la deuda ( costas de abogado y procurador )

EMBARGO EN LAS SUBASTAS PÚBLICAS.

Es el acto judicial por el que se retienen los bienes para pagar la deuda inicial, más los intereses y las costas judiciales ( abogado y procurador)

 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO.

Es el acto público por el que se notifica que se ha embargado un bien para cobrarse la deuda. Generalmente, verás esta anotación en la nota simple que solicites al Registro de la Propiedad.

LA HIPOTECA EJECUTADA EN LAS SUBASTAS JUDICIALES.

Es un derecho real de garantía. Es decir, la entidad financiera que como acreedor presta dinero a un deudor, deberá devolverlo en un plazo determinado y al tipo de interés pactado en escritura pública. La inscripción registral de una hipoteca no supone el incumplimiento de misma. Pero si un inmueble es subastado verás en su nota registral la anotación preventiva de embargo porque no han sido satisfechas las cantidades pactadas de la devolución del principal más los intereses.

LA DURACIÓN DE UNA SUBASTA JUDICIAL.

Una vez publicado el inmueble de subasta pública de forma electrónica, la subasta judicial del inmueble, la duración será de 20 días. Si alguna persona pujara en las últimas 24 horas se prorrogará por un máximo de 24 horas más completando hasta los 21 días.

INTERVINIENTES DE LA SUBASTA JUDICIAL DE UN INMUEBLE.

• El juez, que es quien ordena, suplica y da las órdenes en el proceso judicial.
• La parte ejecutante o el acreedor que es quien inicia el proceso judicial del cobro de la deuda.
• El ejecutado o deudor, que es la persona física o jurídica que incumple el contrato de devolución del dinero prestado.
• El secretario de la Administración de Justicia que se encarga de organizar la subasta.
• El expropietario del inmueble que sale a subasta, es decir, el titular de la garantía que se saca a subasta como el avalista por ejemplo que responde de la deuda con sus bienes.
• Los postores o licitadores que son quien participan en la subasta.
• El adjudicatario: que es quien gana la subasta y se le adjudica el derecho de adquisición del inmueble previo pago del precio pactado en el certificado de remate emitido al finalizar la subasta pública.
• Los letrados: que forman parte los abogados y los procuradores que defienden y representan los intereses de ambas partes, tanto deudores como los acreedores.

EDICTO DE LA SUBASTA PÚBLICA.

Podrás consultar la documentación que se pone a disposición una vez que se publica el inmueble en subasta electrónica.

Es la resolución judicial que anuncia la celebración de la subasta judicial forzosa.

En este edicto vas a ver qué propiedades son las que se ejecutan para cobrar la deuda incumplida y la descripción del inmueble de dicha subasta pública, en concreto, así como el importe principal, las costas y los intereses devengados en todo el procedimiento desde que se ha incumplido el pago de la deuda.

Además de esto, vas a ver la descripción y las condiciones de la subasta online, cómo se va a celebrar y sus condiciones particulares. Debes de prestar mucha atención a ello porque aquí deberás cumplir a rajatabla las condiciones si no quieres perder el depósito que has realizado previamente a la adjudicación del remate.

TIPO DE SUBASTA O VALOR DE SUBASTA EN UNA EJECUCIÓN FORZOSA.

Presta mucha atención a este importe ya que a raíz de éste, deberás realizar un depósito equivalente al 5% para poder participar en la subasta judicial del piso, chalet, nave o del inmueble que se trate.

Este valor, es de carácter orientativo y servirá para tomar como referencia el porcentaje de la cantidad por la que deberás pujar para hacerte con el inmueble de subasta pública en Madrid de formar firme.

Sobre este valor, podríamos hablar largo y tendido. Como experto profesional inmobiliario en subastas judiciales te diré, que éste valor debes tomarlo con “ pinzas “ y me explico.

Te preguntarás de dónde sale este valor. Pues es sencillo: de la hipoteca que se constituyó en su momento cuando el banco prestó el dinero al acreedor. Es decir, al tasar la propiedad, se dio un valor a efectos de subasta de la cantidad que fuera. Pues ese valor, es justamente del que estamos hablando. Del Valor de Subasta o Tipo de Subasta.

EXTREMA LA ATENCIÓN EN LAS FECHAS

Es de vital importancia que conozcas la fecha muy aproximada de cuando se hizo esta tasación ya que dependerá muy mucho si se acerca o se desvía del valor real del inmueble en la fecha por la que quieras pujar por adquirir el inmueble subastado.

Es posible que nada tenga que ver el valor actual del inmueble que sale a subasta publica, del valor en la fecha que se tasó a efectos de subasta.

Pero no acaba aquí la cosa. Si quien saca a subasta el inmueble para cobrarse la deuda solicita una tasación judicial, siendo el valor del tipo de subasta lo que resulte de restar el valor de la tasación menos el importe de las cargas anteriores si las hubiera. Ten esto muy presente.

CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS.

Es el documento oficial y público firmado y certificado por el Registrador del Registro de la Propiedad. Este documento arroja información de quién es el titular registral de un inmueble, dando información de los derechos y cargas que afectan a ese inmueble en concreto. Te dará datos sobre embargos, anotaciones, afecciones, hipotecas inscritas si las hubiera y todo lo que necesitas conocer para realizar una puja por un inmueble.

Ten en cuenta que esta certificación es la única y digo única que tiene validez frente a terceros, siendo mucho más potente frente a una nota informativa de petición de Nota Simple Registral.

REVISA LAS CARGAS REGISTRALES QUE AFECTAN A UN INMUEBLE.

Son los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad que recaen sobre un inmueble. Se inscriben en el número de finca registral del inmueble siendo eficaces frente a terceros.

CUIDADO CON LAS CARGAS ANTERIORES.

Son aquellas que están delante de la carga causante de sacar a subasta judicial el bien que responde por la deuda incumplida.

CARGAS POSTERIORES en las subastas públicas.

Son aquellas que están detrás de la carga causante de sacar a subasta judicial el bien que responde por la deuda incumplida.

LAS CARGAS PREFERENTES.

Subsisten antes, durante y posterior a la subasta porque tiene carácter de DERECHO REAL.  Aunque no se hayan inscrito en el Registro.  Para la Comunidad de Propietarios serían el año en curso a la subasta pública del inmueble y los tres años anteriores ya que prescriben a los cuatro años.

Para los pagos IBIS ( es decir el Impuesto de Bienes Inmuebles ) serán los dos últimos años.

CONSIGNACIÓN EN UNA SUBASTA ELECTRÓNICA DEL BOE EN MADRID.

Es el importe equivalente al 5% que deberás hacer del importe del valor de subasta para subasta publicadas en el portal del Boletín Oficial del Estado.

Para subastas organizadas por la Seguridad Social deberán ser del equivalente al 30% del tipo de subasta o del 25% si realizas la puja a sobre cerrado.

En el caso de las subastas públicas de inmuebles en Madrid que organiza la AET ( la Agencia Tritubaria ), la consignación también equivale al 5% del tipo o valor de subasta pública por el que sale publicado telemáticamente.

QUEBRAR UNA SUBASTA PÚBLICA JUDICIAL.

En la actualidad, y debido al desconocimiento de quien puja sin saber, es un hecho que acontece por desgracia con frencuencia.

Quebrar la subasta pública de un inmueble en Madrid y resto de España, consiste en no personarse a pagar la diferencia del importe  que se depositó hasta el importe por el que te has adjudicado la subasta. Si no realizas el pago cuando el Juez te lo indique, el importe depositado en la subasta lo perderás íntegramente. Recuerda que no tendrás derecho ninguno de devolución. Así que piensa bien las cosas antes.

Pero tranquilo, si la subasta se la adjudica otro postor o licitador, recuperarás el dinero casi de forma automática. El juzgado levantará la retención por norma en las próximas 48 horas después del cierre de la subasta. De esta forma volverás a tener disponibilidad de esta cantidad.

LA PUJA EN LAS SUBASTAS ELECTRÓNICAS.

Es la cantidad económica en firme que ofrece un licitador para adjudicarse un inmueble. Para ello deberé previamente darte de alta como usuario o bien utilizar tu firma digital o con tu Clave del DNI electrónico.

DECRETO DE APROBACIÓN DE REMATE: el objetivo cumplido.

Hemos llegado al punto más importante de la subasta pública. El objetivo era comprar un inmueble a buen precio. Este documento público es el que te acreditará oficialmente que serás el propietario del inmueble por el que has pujado en la subasta.

En resumen, es la resolución del Letrado de la Administración de Justicia o el antiguo secretario donde concede validez real a la oferta presentada por el licitador en la subasta.

EL DECRETO DE ADJUDICACIÓN DE LAS SUBASTAS PÚBLICAS EN MADRID.

Es la resolución emitida por el Juzgado que obliga al levantamiento de las cargas así como a la inscripción registral del nuevo propietario del inmueble. Este decreto de adjudicación equivale al título de propiedad o lo que es lo mismo a las escrituras de propiedad.

Posteriormente a la emisión del Decreto de Adjudicación deberás ir a liquidar los impuestos para posteriormente inscribir en el Registro de la Propiedad el bien adjudicado mediante subasta judicial pública.

SOBRANTE O REMANENTE DE LAS SUBASTAS PÚBLICAS EN ESPAÑA.

Pocas veces sucede esto. Imaginarás que para llegar a una subasta pública de un inmueble, el ejecutado no suele estar por norma muy holgado económicamente. Suele darse este caso cuando la deuda es menor del valor del bien ejecutado.

Es el dinero que ha sobrado después de repartir y pagar todas las deudas que se reclamaban a la parte ejecutada. Es decir, después de pagar las cargas anteriores y las posteriores siempre y cuando se hubieran reclamado vía judicial.

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