LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS Y LA RELACIÓN DEL ACREEDOR CON EL DEUDOR: lo que pasa por el camino.

Hoy quiero explicarte con detalle el proceso previo a las ejecuciones hipotecarias. Pero no antes de ponerte en contexto.

Quien no conoce de su entorno a una familia que no tenía problemas económicos, o un cuñado, un empresario envidiable que funcionaba como un reloj suizo su empresa. Un día, te dicen que le han pillado con un montón de millones de papel devuelto, o que tu amigo se ha quedado sin trabajo con 3 hijos. Nadie estamos exentos de vivir alguna situación así. Yo misma, en la época de la crisis del 2008 lo viví como el 80% de los Españoles.

LAS OBLIGACIONES QUE ADQUIERES CON UN PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA

Cuando se firma un préstamo hipotecario, se asumen obligaciones de pago en tiempo y en forma. Es por esto que si el banco te presta dinero y pone como garantía una propiedad. Por si no lo sabes, le habrás otorgado un derecho real sobre tu propiedad. Eso significa, que podrá sacar a subasta pública tu propiedad si dejas de pagarla.

Eso no significa que la propiedad sea del banco. Sino que si dejas de pagarla, sacará a subasta el inmueble para cobrarse la deuda no satisfecha, así como las costas de abogado y procurador y los intereses de demora. Sucederá lo mismo con cualquier tipo de préstamo, crédito, póliza etc… siempre y cuando la garantía que hayas firmado en caso de impago sea un inmueble.

FALSA CREEENCIA

Es muy habitual la creencia falsa y por eso habrás escuchado eso de “ la casa es del banco hasta que pagues el último céntimo que te prestó “ y quiero indicarte que esto es falso. Tu eres propietario siempre, y podrás vender la propiedad cuando quieras. Ahora sí, el día de la firma ante Notario deberás cancelar la carga, es decir, deberás devolver cada céntimo que te prestó más los intereses que hayas pactado en la Escritura.

LA MENTE JUEGA MALAS PASADAS

En toda mi trayectoria profesional, si me he dado cuenta, que las personas que se enfrentan a estas situaciones. Pierden la noción de la propiedad, centrándose únicamente en su problema económico y no teniendo en cuenta que vendiendo su propiedad se acabarían muchos de sus problemas.

No todas las personas tienen la misma suerte de poder pagar sus hipotecas u obligaciones adquiridas con el banco. Las circunstancias cambian, la vida, el trabajo, las necesidades familiares e incluso tu salud.

LO IMPORTANTE ES SOBREVIVIR

Es por esto, que desgraciadamente, cuando llega esa situación de dificultades y aprietos económicos, uno opta por dejar de pagar la hipoteca. Destinar los ingresos a necesidades de primer orden como el comer o mantener a los hijos. Es el banco cuando  a partir de la tercera cuota impagada  empieza a ponerse nervioso. Comienza a llamarte las 24 horas del dia. ¿ Y sabes por qué ? Porque a partir de la tercera cuota vencida el Banco debe de provisionar por insolvencia, la totalidad del préstamo pendiente.

LA RAZÓN DE SER LAS HIPOTECAS MÁS CARAS PARA VIVIENDAS EN LA PLAYA O SEGUNDA RESIDENCIA

Por esta causa, es más frecuente, que ante una dificultad económica extrema, uno deje de pagar antes que su vivienda habitual, la segunda residencia. El banco sabe perfectamente que ante una situación de dificultad, la vivienda que hipotecó de la playa está mucho más expuesta a un impago que la vivienda habitual. Es por esto, que al asumir más riesgo, el tipo de interés que suelen aplicar en los préstamos son más altos, así como el porcentaje de préstamo que autorizan sobre el valor de tasación o de compraventa no suele superar el 70%, llegando casi al 95% en la vivienda habitual.

Una provisión es una reserva económica que crean las entidades crediticias con el claro objetivo de cubrir las posibles pérdidas que se puedan ocasionar, brindando seguridad y protección a su patrimonio técnico.

LA CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

Tienes que saber que lo primero que debe hacer el banco para ejecutar la hipoteca es aplicar la llamada cláusula de vencimiento anticipado. Es una cláusula que le permite anular el contrato si tú no cumples tus obligaciones como deudor (pagar las cuotas)

Cierto es que antes de que suceda ésto, el Banco da no una sino cuatro alternativas de solución al deudor, que paso ahora a explicarte.

La oficina bancaria que te concedió el préstamo, deja de gestionar el recobro de las cuotas, pasando al departamento de asesoría jurídica, o llamado Departamento Contencioso, dando traslado tu expediente para llegar a un acuerdo contigo de una de estas 4 formas.

1. renegociar la hipoteca, refinanciar la deuda pendiente

2. invitarte a vender tu casa ofreciéndote una quita económica

3. ayudarte a vender tu propiedad a través de sus Services Homologados

4.  ofrecerte una Dación en Pago.

Hay muchos casos en los que se compraron las viviendas en épocas de boom inmobiliario, y que la deuda pendiente supera el valor de mercado. En esa situación el banco suele estar dispuesto a practicar una “ quita económica “ dándote carta de pago por menos dinero del que se debe. De esa forma, el Banco se evita un inmueble más en sus activos y el deudor descansa dando por saldada la deuda total. Piensa que lo último que quiere el Banco es llegar a las Ejecuciones Hipotecarias.

Es importante, si te encuentras en este caso, contrates a un buen abogado o a un agente inmobiliario experto en este tipo de operaciones.

TENER SUERTE CON EL BANCO

Es verdad que no todas las Entidades Financieras tienen la misma predisposición a solucionar un impagado. Hace años, se cometieron grandes abusos ante familias que habían pagado durante muchos años su hipoteca, y que por poco dinero se quedaban sin ellas, siendo los Bancos unos “ buitres abusadores “ donde veían una ejecución hipotecaria una oportunidad de negocio. Yo puedo dar fe de alguna entidad financiera con la que he tenido que luchar ante la indefensión de algún cliente mío.

LA DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES Y LA MODIFICACIÓN DE LA LEY HIPOTECARIA

Gracias a Dios, con la modificación de la Ley Hipotecaria y en defensa de los consumidores ahora las cosas han cambiado. Para ejecutar una propiedad hipotecada, ahora debe de pasar mucho más tiempo o deber del capital las siguientes cantidades.

Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo o cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo equivalente, al menos, de doce meses.

 El 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.

¿Cuántas cuotas puedo dejar de pagar antes de un procedimiento de ejecución hipotecaria?

Quiero hacer mención expresa al artículo publicado de *Beatriz Herrera del Campo, abogada de Lean Abogados 

Muy clarificador y aclarativo de este apartado y que trascribo literalmente.

De acuerdo con la jurisprudencia dictada por el Tribunal Supremo, entre otras, en la sentencia 463/2019, de 11 de septiembre y en aplicación del artículo 129 bis del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción de la Ley Hipotecaria se producirá el vencimiento anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

1.- Que el prestatario, en este caso usted, se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

2.- Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan, al menos:

a. 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo o cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo equivalente, al menos, de doce meses.

b. 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Este requisito se considera cumplido cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o a un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo equivalente, al menos, a 15 meses.

3. Que el prestamista (el banco) haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos de un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.

Por tanto, la respuesta a la pregunta que nos plantea es que antes de que se inicie un procedimiento de ejecución hipotecaria se pondrán dejar impagados hasta un máximo doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo equivalente de hasta 12 meses siempre que el incumplimiento se produzca en la primera mitad del mismo.

Para el caso de que el incumplimiento tenga lugar en la segunda mitad de la vida del préstamo, se podrán dejar impagadas hasta 12 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que usted ha incumplido su obligación por un plazo equivalente de hasta 15 meses.

En el momento en el que el número de cuotas mensuales impagadas sea de 12 o más, si el incumplimiento se produce en la primera mitad de la vida del préstamo, o de 15 o más, si éste tiene lugar en la segunda mitad de la vida del préstamo. En este casi sí se podrá dar por vencido anticipadamente el préstamo. Así procederá a la iniciación de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Así pues ahora sigo con mi post.

LA APARICIÓN DE LOS LLAMADOS FONDOS BUITRE

Si llegadas estas 4 soluciones, no se llega a un acuerdo con ninguna de ellas, no le quedará otro remedio a la Entidad Financiera para cobrarse su deuda dos alternativas: sacar a subasta el inmueble mediante el procedimiento de LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS o vender la deuda a un Fondo. El fondo, que se subrogará en la misma posición que el acreedor ( tu banco en este caso ).

Una vez comprada la deuda el fondo a tu acreedor, que por supuesto, habrá hecho una quita económica importante para hacer negocio con ello. El Fondo, ahora, bien seguirá persiguiéndote para cobrarse la deuda o sacará la propiedad a subasta. Elegirá el momento cuando lo crea conveniente. Su finalidad será vender de forma forzosa tu propiedad y cobrarse la deuda total. Ah! y las costas de abogado y procurador y los intereses de demora.

EL ALIMENTO DE LOS INVERSORES INMOBILIARIOS

Los inmuebles que salen a subasta en plataformas especializadas como Subastas Boe entre otros y la nuestra propia, en el proceso final mediante la Cesión de Remate, es cierto que son oportunidades para inversores y lamentos para los ejecutados.

Desgraciadamente, quien nos dedicamos a este sector, no podemos hacer nada, salvo ayudar previamente a las personas que se encuentran en esa situación o favorecer a pequeños o medianos inversores a rentabilizar sus ahorros en la fase final de la ejecución hipotecaria.

UN POQUITO DE POR FAVOR

Así que por favor, si tienes una propiedad y estás en una situación delicada, piensa que las propiedades vienen y van, que son medios para vivir feliz en este mundo y no la causa de tus problemas ni tu objetivo de vida.

Que la vida son momentos con tu familia y la gente que te quiere. Y recuerda “ lo difícil cuesta, lo imposible, sólo cuesta un poco más” así que lucha hasta el final, pero con cabeza.

Cristina Moriones

Agente de la Propiedad