Este post es perfecto para tí. Verás como resuelve todas tus dudas respecto a este mundo apasionante de la Cesión de Remate bancaria. En él encontrarás todo lo que necesitas para comprar con garantía, controlando paso a paso todas las partes del proceso. Esperamos te ayude mucho. Cualquier cosa, cuenta con nosotros. Disponemos de más de 1000 posiciones repartidas por toda España.

¿Qué es la cesión de remate?

La cesión de remate es la opción que permite la Ley de Enjuiciamiento Civil de ceder el derecho de adjudicación de un activo a un tercero (reglamento por el que se rigen las subastas públicas)a la entidad o persona que ha sacado a subasta el inmueble para cobrarse una deuda impagada en el tiempo establecido.

Premisas para poder ceder el remate a un tercero.

Para poder ejercer este derecho, tiene que suceder dos cosas:

 1. Que el acreedor, es decir, quien reclama la cantidad impagada al ejecutado, haya sido el mejor postor dentro de la subasta.

 2. Que en la subasta no haya pujado nadie y por tanto esta queda desierta.

En estos dos casos, se puede solicitar la llamada “cesión de remate“ donde el Juzgado dará al acreedor el tiempo de 20 días (así lo establece la Ley) aunque los plazos se pueden alargar, para que se adjudique el bien a su nombre. En ese plazo de tiempo, tiene la posibilidad de encontrar un interesado que pague el precio final negociado entre las dos partes para adjudicarse el activo, este puede ser un tercero que nada tenga que ver con el acreedor.

Los bancos no quieren activos propios

Dado que el negocio de los bancos no es otro que comprar dinero a un precio y venderlo a otro y cobrar comisiones de servicio, no es de su interés alguno que un deudor hipotecario deje de pagar la hipoteca que en su día se le concedió a un tipo de interés pactado y con su correspondiente devolución en el tiempo.

Es pues así, que hasta que llega el momento de una ejecución hipotecaria, los bancos, encargan a empresas externas la gestión de recuperación de deudas impagadas ofreciéndoles refinanciaciones, daciones en pago u otras fórmulas para poder cobrar la deuda sin generar quebraderos de cabeza al deudor.

Falta de colaboración con el ejecutado: la antesala de la subasta judicial.

Cuando no hay colaboración por parte del deudor, en última instancia el acreedor se ve obligado a sacar a subasta pública el inmueble, ya que tiene el derecho real que le permite al haber firmado una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, cobrarse la deuda contra el inmueble hipotecado.

Es en estos casos cuando pueden encontrarse activos en cesión de remate a unos precios muy atractivos y con altas rentabilidades.

Pros de la adquisición por cesión de remate:                                                     

1. Altas rentabilidades                                                     
2. Ahorro en gastos de notaría                           
3. Oportunidades con menos competencia          
4.  Limitación de pagos de IBIS y Comunidad según lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Máximo IBIS: año en curso y dos anteriores. Máximo Comunidad: año en curso y tres anteriores. ( en el caso de Cataluña 4 años )  
5. Decreto de Adjudicación y Levantamiento de Cargas emitido por un Juez. Es una de las formas más seguras de adquirir activos inmobiiarios.
6.  Pago con fondos propios lo que te dará la posibilidad de tener mejor postura ante la negociación del precio de adjudicación.

Contras en la adquisición de cesión de remate.

1. Posibilidad de ocupación del inmueble
2. No podrás acceder al interior hasta obtener la posesión de la finca
3. No tendremos las llaves al pagar el precio pactado por la cesión de remate
4. Valoración posible ocupante vulnerable.

Recomendaciones para conseguir la mejor cesión de remate.

1. Localiza e identifica el inmueble mediante ficha catastral y que corresponda al inscrito en el Registro de la Propiedad. Solicita nota simple del Registro y descárgate la Ficha descriptiva gráfica del Catastro.
2. Visítalo y habla con los vecinos para conseguir la mayor información posible:
3. Averigua todo lo que puedas: quien vive en el inmueble (Si está vacío, inquilino, propietarios o si es okupación ilegal) ya que esto va a marcar el tiempo que tardaremos en poder entrar ya hacer uso del mismo.
4. Cuanto se paga de IBI y de Comunidad de propietario
5.  Calcula todos los gastos para evitar sorpresas no deseadas (ITP, IBIS, COMUNIDAD…)
6. Valora la posible reforma de la vivienda ya que no conoces su estado de mantenimiento.
7. Es importante que conozcas las condiciones socio-económicas de la persona que vive en la vivienda ejecutada. Es posible que puedan declararse vulnerables por lo que se puede alargar la toma de posesión hasta en un plazo de hasta 4 años, por tanto, tienes la opción de lanzarlo o si lo prefieres puedes intentar negociar su salida, para cuanto antes retornar tu inversión de la forma más rápida.
8. No pagues nada hasta firmar un contrato por la cesión de remate con el acreedor (Banco o Fondo)
9. Después de la firma en el juzgado y tras pagar impuestos, no olvides pasar por el Registro de la Propiedad para cambiar la titularidad y ponerlo a tu nombre.
10. Cuenta con un equipo de profesionales en la materia que te guíe en el camino y que sepa negociarte el mejor precio de adquisición.

Documentación necesaria para adjudicarnos una cesión de remate.

La documentación variará si la persona que se adjudica la cesión de remate es una persona física o lo hace a través de empresa. Hemos de tener en cuenta que la documentación aportada viene a justificar que el dinero con el que se adquiere es completamente legal y tendremos que explicar y documentar cualquier movimiento en el que esté implicado el dinero utilizado para la adjudicación de la cesión de remate.

Cualquier transacción que realices para comprar un inmueble en cesión de remate deberá cumplir dos requisitos fundamentales:

Requisitos fundamentales para comprar inmuebles en cesión de remate

1. Que se pague con fondos propios, ahorros, un crédito personal, una hipoteca sobre otro inmueble distinto al que compras, pero nunca podrás hipotecar el inmueble que compras en cesión de remate, hasta que tengas la posesión.
2. Deberás pasar un cuestionario y el filtro de la PREVENCIÓN DE BLANQUEO DE CAPITALES.

Política de Prevención de Blanqueo de Capitales y Financiación del Terrorismo.

Todas las operaciones realizadas de cesión de remate deberán cumplir la normativa de Prevención del Blanqueo de Capitales y Financiación del Terrorismo (en adelante, PBC/FT) incluida en la siguiente legislación:

• 1.Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales y Financiación del Terrorismo (LPBC/FT). Ley 10/2010 del 28 de abril de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo.
• 2. Reglamento de la Ley. Real Decreto 304/2014 de 5 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 10/2010, de 28 de abril.

Dicha información será solicitada por nuestro equipo y procederemos a enviarla a la entidad acreedora para que analice finalmente la documentación requerida y llegado el caso la operación.

Ten en cuenta que son ellos los que autorizan la venta siempre y cuando se justifique plenamente el origen de los fondos.

Plazos de aprobación del acreedor

Primer filtro

La primera propuesta al acreedor por un inmueble en cesión de remate, pasa un primer filtro siendo evaluada su posibilidad de aceptación en un plazo aproximado de 72h, aunque debes tener en cuenta que dependerá de los acreedores ya que en ocasiones necesitan plantear las operaciones a comités en organismo superiores demorando su aprobación.

Bloqueo del activo

Si ese primer filtro es pasado favorable como punto de partida para la negociación, el inmueble es bloqueado a nuestro favor por un plazo aproximado de 10/15 días, tiempo que da lugar mientras tanto a la entrega de la documentación solicitada por el acreedor para pasar el blanqueo de capitales y acreditar que el dinero es completamente legal.

Firma del contrato

Si toda la documentación fuera aceptada positivamente, el acreedor redactará un contrato donde se indica que seremos el adjudicatario de la cesión de remate en cuestión. En este momento es cuando se ha de proceder al pago completo de la cesión de remate en la cuenta indicada y mediante transferencia bancaria.

El paso crucial: firma ante el LAJ ( antiguo secretario judicial ) de la cesión de remate.

Llegado este punto y habiéndose realizado el pago completo, quedaría esperar a recibir la citación judicial para personarnos junto con el acreedor y el Secretario Judicial para efectuar la cesión del remate. El acreedor ayudará a acelerar este proceso mediante documentos de impulso en el Juzgado correspondiente. En algunas ocasiones te tendrás que personar con procurador propio.

 Decreto de Adjudicación y Levantamiento de Cargas

Una vez cumplido este requisito nos volverán a citar y obtendremos el decreto de adjudicación definitivo, que tiene la misma validez que unas escrituras públicas por lo que ahorrarás los gastos Notariales. Será de especial importancia que también emita el Juez el Mandamiento de Levantamiento de Cargas para que puedas inscribir tu nuevo título limpio y sin cargas de nadie.

 Con él, podrás inscribir la propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad donde este ubicado el inmueble adquirido previo pago de los impuestos correspondientes vigentes en cada Comunidad Autónoma. (I.T.P. Impuesto de transmisiones patrimoniales) y solicitar el pertinente levantamiento de cargas.

Para que puedas hacer tus cálculos el tiempo para la obtención del Decreto de Adjudicación está comprendido desde una semana a 6 meses aproximadamente, dependerá de cada Juzgado.

De especial interés: No olvides hacer ésto.

No olvides que en algún momento después de obtener la inscripción en el registro de la Propiedad, deberás pagar los IBIS del año en curso y los dos anteriores (si estuvieran pendientes de pago) así como los 4 años de cuotas de Comunidad si el activo que vas a adquirir perteneciera a un edificio con Comunidad y estuvieran impagadas. Salvo en Cataluña que son 5 años y  además hay que presentar liquidación de plusvalía y acta de estado de ocupación o no del inmueble.

La diferencia clara entre titulo & posesión.

Queremos aclararte llegando a este punto, que la obtención de la propiedad a través del Decreto de Adjudicación no es lo mismo que la obtención de la posesión. Una cosa es ser el dueño de un inmueble y otra el derecho para poder entrar dentro. Deberás solicitar el lanzamiento al juzgado de los ocupantes en caso de haberlos o negociar para lograr el desalojo de los ocupantes lo antes posible.

Como hemos señalado en los procesos de ejecución hipotecaria o de vía de apremio, el Juez se encargará de realizar el lanzamiento por ti.

Nuestra aportación como profesionales expertos en cesión de remate

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Con un buen asesoramiento y análisis, es posible adquirir inmuebles con pocos riesgos y muchas ventajas.

Dónde encontrar cesiones de remate en España

Este tipo de inversiones hasta hace poco tiempo no estaban al alcance de todos. La venta de NPLS se realizaba de forma paquetizada desde las Entidades Financieras a Fondos de Inversión extranjera que compraban deudas paquetizadas en grandes volúmenes.

En la actualidad, podemos encontrarnos empresas como la nuestra, que comercializa este tipo de producto al inversor finalista.

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